在形式上，业主购买物业和进行物业管理，是两个不同的消费环节。业主与不同的企业法人签订合同，所发生的法律关系也是针对不同的对象。但实际上，业主在购买物业时，物业的所有权从一方转到另一方，权利主体发生变化，而作为权利载体的物仍然是同一个，业主所购物业既存的法律关系不可避免地得以延续。在实践中，物业销售时法律关系的延续主要是四个方面的内容：一是物业质量的保修责任；二是房地产开发企业作为大业主时制定的临时公约；三是房地产开发企业已经与物业管理企业签订的前期物业服务合同；四是代销售物业的物业管理费用的负担。
物业在建造过程中遗留的质量问题，按照法律法规的规定，由建设单位承担质量责任，这一法律关系是清晰的。业主在物业交接后发现的物业质量问题，是业主购买物业时所既存的民事法律关系，应当依据其他法律法规追究建设单位的责任。当然，物业质量问题的存在处于延续的状态，而这一延续状态会直接影响物业的使用。在业主选聘物业管理企业时，应当在合同中明确维修责任的范围和由此产生费用的处理方式。
房地产开发企业在物业销售时制定的业主公约的合法性是一个有争议的问题。既然名为业主公约，则应是业主共同约定并共同遵守的章程，房地产开发企业制定的业主公约，并未经其他业主认同。但一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。一个不确定因素的居住环境，会影响业主买房的愿望，动摇消费信心。同时，在物业销售时，房地产开发企业是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，但其制定业主公约的权利应当是有的。因为此时由潜在的、不确定的“全体业主”制定一个业主公约，在事实上是不可操作的。有一个规约，便于陆续购买物业的业主共同对权益维护的理念的形成。
物业销售时的业主公约，既表现了对居住环境的未来描述，也表述了潜在业主一旦转化为事实业主对遵守秩序的允诺。既然由房地产开发企业制定业主公约是必要的，又是难以替代的，那么就出现了对这类公约制定的内容和程序是否应当设定法律上的限制的问题。为了区别于业主大会制定的业主公约，将房地产开发企业制定的业主公约命名为业主临时公约。由于临时公约与消费者的消费环境及实陈消费利益是密切关联的，为了避免临时公约制定者的利益倾向损害消费者的利益，有必要把业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益作为业主临时公约成立的必要条件。同时，在程序上，临时公约必须明示，供消费者在买房的时候判断其是否公正、公平，是否能营造期望的居住环境，以此决定是否购房。这种程序上的规定，除了在房源极度短缺的情况下，由于消费者利益的共同倾向，而房地产开发企业又必须适应消费需求，在整体上说会形成消费者意志所决定的临时公约内容，从程序上保证实质的公平、公正。
房地产开发企业选聘的物业管理企业的服务质量，对购房者的后续消费质量至关重要。在现实生活中，消费者对物业管理水平的认同已经成为实现住房消费的重要因素。购房者对物业服务的事实接受，使得房地产开发企业已经与物业管理企业签订的前期物业服务合同这一法律关系，伴随购房行为而发生合同履行主体的变化，前期物业服务合同的履行主体转移随着物业销售的进度逐一完成。由于物业服务是住房购买的后续消费，物业服务合同是物业买卖合同的关联行为，因此，应当要求物业买卖合同的内容包括前期物业服务合同涉及权利义务转移的内容，同时前期物业服务合同应当是附带条件的，即使前期物业服务合同期限未满，一旦业主大会选定新的物业管理企业，前期物业服务合同自行终止，以此确保业主对物业管理企业的自主选择权。
在物业的销售过程中，单位物业的财产权逐步发生转移，业主的组成也相应发生变化。在物业财产权转移过程中，未销售物业的财产权仍然属于房地产开发企业。作为业主之一，同样是物业管理企业提供服务的对象，房地产开发企业既有获得物业服务的权利又有支付服务费用的义务。
 | 京ICP120101号 |
