物业纠纷律师物业费诉讼时效案例分析

物业纠纷律师物业费诉讼时效案例分析

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，法院不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。

[案例]北京甲物业公司于1996 年进入北京乙小区提供物业服务，依据的是和开发商指定的物业公司的委托代管合同。1997年乙小区成立了物业管理委员会，确认了该合同。2004年，小区部分业主成立了业委会对上述合同持异议。同时，甲物业公司也和小区的大部分业主签订了合同。物业费的收费标准每平米每月8元，2003年下调为每平米每月4元。2004年下调为每月每平米3元。由于历史原因，乙小区矛盾重重，业主和业主之间，业主和开发商之间，业主和甲物业公司之间，业主和业主委员会之间，均有矛盾。而困扰甲物业公司的最大问题是部分业主因多种原因，长期不交物业费。出于无奈，甲物业公司向北京市某区法院起诉，要求被告欠费业主支付历年所欠的 物业费。

诉讼中，被告均已诉讼请求已过诉讼时效为由抗辩。其中有三个案件有代表性，出现了不同的结果。案件一、法院不支持原告的诉请，认定，“原告未能及时主张权利，应承担举证不能的不利后果，原告的诉讼，其部分诉讼请求已过法定时效”而不予保护。案件二、法院支持原告的诉请，认定“关于被告提出的原告诉讼请求已过诉讼时效一节，考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，根据有关精神，对本案的诉讼时效把握不易过苛”。

[评析]：案件一、法院不支持原告的诉请，认定，“原告未能及时主张权利，应承担举证不能的不利后果，原告的诉讼，其部分诉讼请求已过法定时效”而不予保护。

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。我国《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”

我国物业管理企业普遍存在无法举出证明在两年内主张收取物业费权利的充分证据。从而面临在诉讼过程中权利不受保护的可能。这主要有以下原因造成：没有物业公司不催收物业费的，但催收的依据却难以举证。一是物业公司电话，口头催收居多，未留下书面材料；二是物业公司书面催收，但是业主不愿意或是拒绝签字；三是物业公司邮寄催收通知，业主拒收；四是业主长期不居住而无法联系；五是其他原因。

案件二、法院支持原告的诉请，认定“关于被告提出的原告诉讼请求已过诉讼时效一节，考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，根据有关精神，对本案的诉讼时效把握不易过苛”。

鉴于物业纠纷的客观情况，历史原因，为了缓冲社会矛盾，人民法院在内部文件和审判实践中放宽了对物业企业诉欠物业费时效的审查。对于人民法院这一过渡时期的临时举措作为物业企业应该抓住机会在诉讼时效中断方面采取措施。

我国《民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业企业对欠费的业主，一是采取协商的办法，达成协议为最佳；二是单方通知的形式，但在送达上要想办法，以对方签收为通知到达，或是有证据证明通知以向对方发出；三是及时向人民法院提起诉讼。

案件三、法院支持原告的诉请，认定“对于被告所述原告的大部分诉讼请求已逾诉讼时效期间一节，被告并未提供证据证明原告明显怠于行使权力，故被告该项辩称不予支持。”

该判决是鉴于物业公司提供物业服务的连续性，物业公司催收的客观事实存在，并将举证责任分配给业主。这一做法有法理依据，符合现阶段的实际情况，兼顾了不欠费业主，物业企业的共同利益。

物业企业和业主是服务和被服务的关系，对于欠费业主，不可能到两年时效就诉讼，诉讼过的业主，在以后的物业服务中，关系很难融洽，这是一个很现实的问题。业主欠缴的物业费，不仅是物业企业的利润，它包括业主公共设施的维护费，保安，保洁的劳务费等等，如简单以物业企业无法就催收欠费举证，而判决业主不缴物业费，显然也侵害了其他业主的权益。物业企业不是不催收物业费，而是基于服务和被服务的特殊关系，很难取得催收的，得到业主确认的书面材料。

通过以上三个案例的简析，笔者是想向物业企业传递要重视欠费的诉讼时效，并采取相应措施。呼吁立法和执法机关，对物业欠费诉讼时效举证责任的特殊性予以重视，为和谐社区的建设提供法律保障。