浅析物业服务合同纠纷的举证责任

浅析物业服务合同纠纷的举证责任

物业管理纠纷关乎千家万户的生活，此类合同以物业公司提供符合合同要求的物业服务为前提，若提供了达标的服务，则全额收费；若只提供了部分服务，则只能按照同比例的服务收费。这样的处理原则才符合民法中公平合理、等价有偿的基本原则。否则必然导致物业公司只重视签约，而忽视后期的服务。而对此类案件的举证责任应当如何分配，将直接左右案件的走向，这也正是案件判决值得商榷的地方。

举证责任分配原则

根据《民事诉讼法》第64条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，这是我国民事诉讼法立法上关于举证责任的法律渊源，即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。

最高人民法院《关于民事诉讼法证据若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销对一方当事人对引起合同关系变动事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。换句话说，物业服务公司主张其已依约履行了物业服务合同的，应根据其与业主委员会签订的物业服务合同约定的服务等级标准对履行物业服务合同已达到约定的服务等级标准承担举证责任。

一般情况下，物业服务公司提供的物业服务的项目与内容主要由综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项目构成。而且根据相关的规定，物业服务公司在履行物业服务义务的过程中在均会形成合同履行的书面证据，例如，对房屋公用部分进行日常管理合同维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录、公用设备设施日常维修养护记录等资料，在业主以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”要求物业服务公司承担违约责任时，物业服务公司可以提供上述书面证据以证明其履行了物业服务义务。

物业合同中举证约定

物业服务合同的特殊性质决定了其在诉讼过程中举证责任的特殊性。从民法的合同分类角度分析，物业服务合同属于继续性合同。继续性合同是指债的内容非一次性给付即可完结，而是继续地实现，其基本特色是时间的因素在债的履行上居于重要地位，总给付内容取决于给付时间的长短。因此，继续性合同的举证责任分配不应简单机械地按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用，否则会加重一方当事人的举证责任，影响责任分配的公正性。

在诸如物业服务合同之类的继续性合同的诉讼中，合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。如果严格遵守让履行合同的一方举证合同已经履行，则对于合同履行方而言过于严苛。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。因此，在实践中，由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法实践中普遍适用。在继续性合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易，从证据距离上看，接受履行方离履行事实的距离较近，举证时处于较为有利的地位。

在物业服务合同的审理过程中，首先，会审查物业服务合同的合法性；其次，会要求业主就物业服务公司提供的物业服务质量瑕疵问题承担举证责任。如果业主能够提交证据证明物业服务企业提供的物业服务严重不符合合同约定，质量存在严重瑕疵，可能会酌情减少或免除业主交纳部分物业服务费的义务。而物业服务企业不需要提交保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备的维护合同和记录表，是考虑到物业服务企业履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点，以及服务质量很难量化等原因。

典型案例

2008年1月6日，广州市紫徽花园业主委员会与新控物业管理公司签订物业服务合同，约定由新控物业管理公司为紫徽花园提供物业服务，合同期限为2008年1月6日到2010年1月6日。杨庆华是小区第23栋2002房业主，房屋建筑面积为98平方米。从2008年3月起，业主开始拖欠物业服务费。物业管理公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告杨庆华交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。

原告新控物业管理公司向法院提交了物业服务委托合同、物业服务资质证书等资料。被告认为原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，因此拒交物业服务费。被告认为，原告仅仅提交了物业服务合同不足以证明其提供了合同约定的物业服务，原告还应举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。法院认为，原告新控物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应按照约定交纳物业服务费。被告没有证据证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵。故判令被告向原告交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。