业主委员会诉讼主体资格问题探析

业主委员会诉讼主体资格问题探析

作者：刘利权

主体资格的审查是审理物业纠纷案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立。随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理企业实施市场化专业化管理为主导的模式，物业管理问题日益凸显。业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和司法解释态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大，甚至同一地方不同法院态度也不一样。以业主委员会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持，而法院面对业主委员会作被告的起诉更是左右为难。业主委员会的尴尬诉讼地位，致使广大业主维权困难，合法权益得不到有效保护。因此，准确界定业主委员会的诉讼主体资格迫在眉睫。

一、业主委员会是否具有诉讼主体资格

业主委员会是否具有当事人能力（诉讼法意义上，）即是否具备诉讼主体资格？这个问题的产生，与我国的立法欠缺有关。我国《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规没有对业主委员会是否具有诉讼主体地位作出明确规定，最高院在给安徽省高院的两个复函【1】都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。同时，学界本着不同的立场对这个问题也存在不同的认知，审判实践中各地法院的做法各异，直接影响到广大业主的切身利益。

正如法谚云：“无救济则无权利”。在业主公共利益受到侵害时，应该而且必须在现有的制度空间下为其提供一个救济途径。从我国现有制度设计来看，业主、业主大会、业主委员会哪个更适合作诉讼主体呢？业主只能就自己的私益权主张权利，对于公益权的主张因超出个人利益范围则存在法律障碍。业主大会的是一个非常设组织，如果由其代表全体业主提起诉讼，技术较为烦琐，增加了诉讼成本和难度，其性质不宜作为诉讼主体。只有业主委员会最适宜作为全体业主公共利益的维护者。因此，本着务实的立场出发，应当对业主委员会享有一定的主体资格的现实合理性予以充分肯定，在现阶段的司法实践中明确给予认可和保护，以资解决现实纠纷。

在现阶段承认业主委员会的诉讼主体资格，主要有以下理由：

第一，这符合设立业主委员会的初衷。设立业主委员会的根本意义，就是为了使构成群体的业主实施民事活动制度化，并使业主的合法权益，尤其是公共性利益得到有效保障。在国家大力培育、发展房地产市场地过程中，住宅小区和商厦的规模已十分庞大，而由于法律的滞后、操作不规范等原因，使业主、业主公约及物业管理者、行政主管部门之间的矛盾日渐增多，该类型的纠纷已成为较为普遍的社会问题。认可业主委员会具有诉讼主体资格，是司法能动地回应社会需求的体现。

第二，承认业主委员会的民事诉讼主体资格，从技术上能够通过诉讼担当的理论予以合理化。虽然诉讼主体原则上以权利主体为限，以避免无谓的诉讼，但是现代诉讼法存在着诉讼实施权与实体利益分离的现象，而诉讼担当即为著例。它是指非实体法上的权利义务主体或者法律关系以外的第三人，以自己的名义，为了他人的利益或者代表他人的利益，以正当当事人的地位提起诉讼，主张一项他人享有的权利或者他人法律关系所发生的争议，法院判决的效力及于原来的权利主体的诉讼制度。例如清算组以自己的名义代表公司起诉或者应诉。业主委员会虽然本身不是讼争权利的承受者，但可以作为诉讼担当人为全体业主的实体利益主张权利，判决结果及于全体业主。

第三，既然《物业管理条例》等法规明确规定业主委员会具有独立的职责，就应当为其履行职责提供充分的司法救济，否则立法目的将无法实现。否认业主委员会的诉讼主体地位，则意味着业主委员会只是一个内部的功能虚化的机构，对于其依法行使代表和维护全体业主利益的职责是明显不利的。【2】

当然，随着物业纠纷的不断增多，通过业主委员会进行维权是一种必然的趋势，法律和司法解释应该进一步明确其诉讼主体地位，以解决司法实践中的困境。

二、业主委员会在哪些情形下可以参加诉讼

在承认业主委员会的诉讼主体资格的同时，也必须认识到业主委员会毕竟属于非营利性组织，其民事行为能力和诉讼当事人能力应当受法定职责的限制。

《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。

这一要求包含以下两点内容：一是业主委员会只能就全体业主的公共利益对外主张权利。业主委员会是代表和维护广大业主的整体利益而不是个别业主权益的组织，不能代表个别业主行使专属于业主的私益权。二是业主委员会行使诉权只能限于物业管理和物业服务纠纷范围。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”因此，“物业管理”是具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格，即便业主委员会提起诉讼是经过业主大会授权的，也会因该授权超出业主大会本身的职责而无效。

三、业主委员会提起诉讼是否应经过业主大会的授权

根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。

由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。在审理业主委员会提起诉讼的审判实践中，法院应当审查是否有业主大会同意起诉的决议，以防止业主委员会超越权限提起诉讼，从而维护广大业主的合法权益，同时也可以避免司法资源的浪费。

四、业主委员会必须依合法程序成立

首先，根据《物业管理条例》第十条的规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”因此，业主委员会必须按照合法程序，由业主通过业主大会选举产生。

其次，根据《物业管理条例》第十六条的规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”备案制度是一种具有独立价值的监督性行政管理手段，业主委员会的成立、变更要通过在政府部门的备案，以国家承认的形式使社会成员知晓并尊重备案事项所业已取得的法律效力，获得向外公示的机会。因此，备案赋予业主委员会进行对外活动的主体资格的效力。备案的此种效力通过两种方式实现。一是直接的方式，对印章刻制进行管理，未取得房地产行政主管部门备案证明的，不能刻制和使用印章。由于印章是组织对外开展活动的重要凭证，因而未经备案的业主委员会将难以运作。二是间接的方式，即在从事特定活动时，未经备案的业主委员会代表全体业主的对外资格不被承认。如果业主委员会代表业主提起诉讼，若其未依照法律、行政法规规定的条件和程序成立，则不具有诉讼主体资格。

五、现阶段在具体案件中判断业主委员会是否为适格主体的审查要点

现阶段实践操作中，人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体：

1、业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

2、业主委员会提起诉讼是否经过业主大会（业主代表大会）的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格，是一种权宜之计。为防止业主委员会滥用职权，业主委员会每一次提起诉讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议，以便在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。

3、是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提起诉讼。

4、是否涉及全体业主的公共利益。

注释

【1】2003年8月20日最高法在给安徽省高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》中答复：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。 2005年8月15日最高法在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。

【2】 程建乐：《业主委员会是否具备诉讼主体资格》，《中国民事审判前沿》,2005年第2辑。

（作者单位：江苏省丹阳市人民法院）