我国的城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权，是非常普遍的状况。这一状况的存在，决定了业主行使所有权会影响相邻业主的权利，受到周边业主权利的制约。
业主一旦形成共同决议，将其所有的物业委托物业管理企业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将～部分纯私人财产的管理置于整体的共同契约中，这一共同契约就必然既要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。业主在加入这一共同契约时，必然地已允诺遵守少数服从多数的原则，在个别意志与多数人意志不一致时服从多数人意志。业主大会由有财产、利益关联关系的全体业主组成，是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则是民主协商。作为民主协商达成一致结果的形式，投票表决是有效方式。在业主大会中，所有业主是平等的，但这一平等涵盖着数量上的平等和以价值而定的平等两种标准。在业主大会的民主协商机制中，应当采用哪种标准？如果采用以价值而定的平等标准，即以业主拥有的财产价值单位作为投票基准值，占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系和财产权组合这种组织结构中的平等，但单一的财产决定标准不可避免地会使利益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜。在人数上占多数、而在财产比例上占少数的业主的利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准，即以绝对的业主单位作为投票的基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权能完全被摒弃，则会使某些业主的财产权利受到损害。投票权的确定方式应当是业主大会议事规则的主要内容。投票权应当根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，从而将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
业主大会确定了业主民主议事的程式，但其本身并不具有执行的功能。从抽象的决定转化为具体的执行，需要有一个常设的机构来完成。在实践中的问题是，由于业主人数众多，业主大会并不可能经常召开，也不可能事无巨细均在业主大会上讨论，有些业主委员会替代了业主大会，有些虽有业主大会但业主委员会实际上僭越了业主大会，以少数人的意志强加于全体业主，这也是一些住宅区业主纷争之所在。在确定业主大会是决策机构这一基础上，业主委员会应当被定义为业主大会的执行机构，而不是决策机构，业主委员会无权对涉及业主共同利益的事项作出决定。
需注意的是：1．表决权不一定完全按照物业套数计算，应当适当考虑居住面积的影响，但也应设定一个上限，避免出现将权利过度集中于少数人手中。2．参加或者参与业主大会的人员不一定是房主，可以是房主委托的其他人员，但应是一同居住的近亲属，或者能够经常、及时沟通的人员。
 | 京ICP120101号 |
