“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力如何

“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力如何

“套路贷”，一般是打着无抵押、快速放款的旗号，通过制造虚假的借条、银行流水、收据等方式诈骗被害人的钱财。如果再加上卖房的“全委”，则可能导致被害人的房产被转移掉。那么，“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力如何呢？

一、受托人与买房人恶意串通损害房屋所有人利益的房屋买卖合同无效

卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效首先要找到合适的法律依据，找到一条法律上走得通的路。如果卖房人没有任何法律逻辑地诉苦，甚至词不达意地陈述，就可能“误导”法官对案件事实的认定。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 受托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低【低于市场价的70%，法律依据为《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”（如买房人没有看房、房屋买卖合同没有经由中介、房屋买卖合同的很多重要条款没有约定、房屋买卖并没有真实的资金往来、买房人没有按照约定要求卖房人交房、公证委托的代理人和买房人关系密切等）来证明被委托人与第三人恶意串通，就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。

但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件）。

在此需要特别注意的是，善意的买房人（不知道且不应当知道受托人无权处分，换个角度讲就是买房人有充分的理由相信受托人代理房屋所有人卖房是房屋所有人的真实意思表示）以低于市场价的70%购买标的房屋的合同的效力如何？市场经济下，买房人以低于市场价的70%购买房屋并不能直接证明其是恶意的，如果交易中还有其他不合常理之处，则可以证明买房人是恶意的，就可以认定合同无效。反之，如果没有其他的证据与房价低于市场价的70%这个事实（或者说这个证据）形成完整的证据链条来证明买房人是恶意的，则说明买房人是善意的，则不能认定合同无效。但是，由于买房人不符合《物权法》第一百零六条善意取得制度中“以合理的价格转让”这个要件，因此，买房人也不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。房屋所有权人可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定【下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……】行使撤销权。对此，可以参考《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定：“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。     

贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。       

法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。”

二、真实、善意、公平的房屋买卖合同有效

买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的受托人要想证明合同有效，需分别从自己的角度选择恰当的事实依据：1、买房人主张合同有效的依据：买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；2、民间借贷的债权人或委托公证的受托人主张合同有效的依据：民间借贷债权合法有效、债务人（卖房人）未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了债务人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（如有剩余已转账给债务人）等等。

附案例一：戴A与王A房屋买卖合同纠纷案

案情简介：(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下，建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行，债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日，出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》，约定借款金额为70万元，月息1.7%，借款期限为2个月，自2007年8月至2007年10月，逾期利息按每日5‰计算；乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，丙方作为共有人对此抵押表示同意，并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》，委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》，委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日，王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押，他项权利人为曹A，债权金额为70万元，该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日，王A、沈A、王B又向曹A出具收条，收条上载明：今收到曹A首次买房款96万元整，余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日，王A、沈A、王B签署《委托书》，委托李A为代理人，有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜，委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》，借款期限为5天，自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议，协商不成时，应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日，李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定，买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元，2008年10月25日前支付第一笔房款52万元，过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月，戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》，贷款金额为131万元，期限为360个月，戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日，系争房屋产权过户至戴A名下。2010年，王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼，要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下：2007年8月22日，沈A账户内存入43.1万元；8月23日，王A账户内存入6.6万元。王A表示，曹A除了支付上述两笔钱款外，还给付现金9万元，合计58.7万元，其余作为利息曹A并未实际支付，目前已归还借款8.5万元，但无证据提供。曹A则认为，其实际支付王A70万元，王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下：2008年4月28日、5月7日、5月9日，曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元，合计98万元；2008年5月6日，曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示，由于担心系争房屋被抵债，应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款，与本案无关。王A否认收到96万元，表示因70万元未还清，应曹A的要求书写了96万元的收条，96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元，则与曹A的债务全部结清。李A则表示，曹A支付96万元时其在场，但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下：2008年10月21日，戴A帐户内存入52万元；同日，戴A帐户内取出52万元；李A帐户内存入52万元；2008年10月24日、10月27日，李A账户内共计取出52万元；2008年12月9日，贷款131万元打入李A账户；12月10日，李A账户内取出131万元。戴A表示，52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外，5万元定金以现金方式支付给李A，至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况：2008年11月3日，李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金；2008年11月4日，戴A母亲曹B账户内取出13.8万元，存入戴A账户内(手续由曹A办理)；2008年11月5日，戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码，并留有曹A手机号码)。戴A表示，当时委托李A办理相关手续，故将身份证和银行卡交予李A，李A未经戴A同意，从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。原审法院另查明，2009年8月12日，戴A诉至法院，要求王A、沈A、王B迁出系争房屋，后撤回起诉。 原审审理中，法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试，曹A表示拒绝接受该心理测试。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系：即王A与曹A之间的债权债务关系；王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系；王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实，就本案的争议焦点分述如下：

1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先，该70万元借款办理公证后，王A与沈A账户内有大额资金进帐，王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条；其二，王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款，只是对于以现金支付的借款金额有异议，该异议在有大额银行资金进帐且王A、沈A、王B书写过收条的情况下，难以采信，故可认定实际借款即为70万元；其三，王A未提供已归还8.5万元的证据，对该节事实不予采纳；其四，70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍，王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上，原审法院认为，曹A实际支付给王A借款70万元，王A并未归还，该借款未构成高利贷。

2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条，现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形，尤其是大笔金额的交易，不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条，但根据曹A的存取款记录，2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元，但在2008年5月6日曹A又存入45万元，存取款相抵，曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次，在借款70万元及5万元时，曹A与王A均办理了公证手续，但在支付金额更大的96万元时，却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张，不符合当事人的交易习惯。其三，如曹A确实支付了96万元的买房款，在此之后再支付的5万元也应为买房款，但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同，不符合常理。其四，如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款)，其前后三次已支付了171万元，在支付了超过90%房款的情况下，曹A却不签订房屋买卖合同，此举有违正常的买卖程序。其五，曹A拒绝接受心理测试，应当承担举证不能的后果。综上，王A、沈A、王B关于96万元未收取的陈述可信度高于曹A，故难以认定曹A实际支付过上述96万元买房款。

3、李A将188万元房款交予曹A是否得到王A的授权。根据李A的帐目反映，2008年10月24日、10月27日、12月10日，李A账户内共计取出183万元。李A表示，按王A的口头指示，将上述183万元及之前收取的5万元定金，共计188万元交予曹A。曹A对此表示认可，并认可与王A、沈A、王B之间的债务全部结清。王A否认委托李A将房款交予曹A，鉴于李A未能提供王A授权的证据，故原审法院认定李A将188万元房款交予曹A的行为未得到王A的授权。

4、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A签订的房屋买卖合同是否有效。首先，戴A是否是真正的购房人。李A在审理中表示，涉案房屋实际是曹A购买，曹A介绍戴A前来购房，并确定房价为188万元，再结合首付款52万元实际由曹A支付一节，可以得出戴A并非真正的购房人，实际上是曹A意欲通过戴A的名义进行房屋买卖，从而达到以房抵债的目的。其次，王A卖房是否是其真实意思表示的问题。王A即便有出售系争房屋以还债的意思，也是以合理的对价出让系争房屋，而不是以系争房屋抵消70万元的借款。即便2008年5月30日的5万元借款有效，在王A仅借款75万元的情况下，却要以价值188万元的房屋去抵债，显然并非王A的真实意思表示。系争房屋的买卖非双方的真实意思表示，也未支付合理对价，买卖合同应属无效。 根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王A、沈A、王B要求将系争房屋产权恢复至其名下，并无不妥，可予准许。房款188万元，其中52万元由曹A出资，李A已给付曹A，故该部分无须再返还，其余的136万元由曹A返还给戴A。王A名下的两笔中国民生银行贷款最终由曹A支付，王A、沈A、王B应返还曹A21.8万元。鉴于70万元与5万元的借款，与本案系不同的法律关系，权利人可另行依法主张。原审法院据此判决：一、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A于2008年10月17日就上海市沪太路941弄4号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、戴A应于判决生效之日起十五日内负责注销设立在上址房屋上的抵押权登记，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务；三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内，戴A应协助王A、沈A、王B办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为王A、沈A、王B(相关费用由王A、沈A、王B与戴A按国家规定各自承担)；四、曹A应于判决生效之日起十日内返还戴A136万元；五、王A、沈A、王B应于判决生效之日起十日内归还曹A21.8万元。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第42号】本院认为，根据查明的事实，本案中王A的确曾经出具过书面的《委托书》，委托李A出售系争房屋。但王A与李A均陈述，在签署《委托书》时，就委托出售系争房屋的价格并未作出明确的约定。此外，正常的房屋买卖应由买卖双方进行价格的协商，而李A代表王A、沈A、王B将系争房屋出售时，并未与买受人就系争房屋的价格予以协商，而是曹A确定买受人为戴A并确定房款的金额，这显然不符合常理。原审法院据此认定系争房屋的买卖非双方的真实意思表示，且未支付合理的对价，符合法律规定，本院予以维持。戴A认为双方买卖合同应为有效，无事实依据，本院不予采纳。至于王A与曹A之间的借款纠纷，王A表示其仅收到58.7万元；而曹A则认为王A于2007年8月收到70万元，2008年5月10日收到96万元；鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，故双方对借款的争议可由权利人另行主张，本案对此不做认定。原审法院认定系争房屋的买卖无效后，由戴A协助注销抵押登记、配合办理过户手续以及曹A返还戴A房款，王A、沈A、王B返还曹A房款，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币21,720元，由上诉人戴A负担10,860元，由上诉人曹A负担10,860元。 本判决为终审判决。

案例二：甲与乙房屋买卖合同纠纷案

案情简介：上海市某区某路某弄某号202室房屋（以下简称系争房屋）原系乙所有。2011年5月10日乙与丁签订《房产抵押借款合同》，约定乙向丁借款人民币115万元（以下币种相同），借款期限为2011年5月10日至2011年7月9日止，借款利息3,500元每月；乙以自有的系争房屋作抵押，向丁提供担保，并于本合同签订后至区房地产交易中心办理抵押登记手续。同日，乙与丁就上述115万元借款办理了抵押权人为丁的抵押登记手续。 2011年5月10日，乙出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，该委托书于2011年5月11日经上海市嘉定公证处公证。 2011年11月7日，丁以乙（合同甲方）的名义与甲（合同乙方）签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将系争房屋以115万元的价格转让给乙方；乙方已于2011年10月28日支付定金5万元给甲方，2011年11月15日乙方支付首付款30万元给甲方，甲方同意乙方在向银行申请贷款后支付房款90万元给甲方，支付日期以银行放款日为准，贷款不足部分乙方在交易过户当日用现金补足给甲方；甲方于2012年1月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方于2011年12月31日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。 2011年11月7日，丁以乙名义向甲出具房款115万元的发票。2011年11月1日，丁申请注销了系争房屋上设定的其为抵押权人的抵押登记，并与甲一起申请办理了系争房屋的产权过户手续。2011年11月8日，系争房屋产权登记至甲名下。2012年1月12日，甲分两次向丁的银行帐户转账40万元；2012年2月29日，甲向丁的银行帐户转账12万元；2012年3月2日，甲向丁的银行帐户汇款40万元；2012年3月6日，甲向丁的银行帐户转账13万元；2012年3月13日，甲向丁的银行帐户转账5万元。2012年2月19日，甲至系争房屋处要求乙交房，双方发生争议，报警后经上钢新村派出所调解。原审另查明，甲在签订《买卖合同》过程中未至系争房屋看房，现系争房屋由乙居住。 甲诉称，其与乙签订的《买卖合同》明确约定，乙将系争房屋出售给甲，并于2012年1月31日前向甲交付房屋。嗣后，甲依约支付了房款，并于2011年12月8日将系争房屋的产权过户至自己名下。但当甲要求乙交付房屋时，乙拒绝交付。故甲诉至原审法院，请求法院判令：1、乙立即向甲交付系争房屋；2、乙向甲支付延期交房违约金，自2012年1月31日起至实际交付日止，按总房款115万元的每日万分之五计算。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一（民）初字第17333号】本案的争议焦点在于如何认定丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》的效力。而审查合同的效力首先在于认定丁有无权利以乙名义出售系争房屋。根据查明的事实，乙虽然于2011年5月10日向丁出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，但该委托书与《房产抵押借款合同》及抵押登记一起签订和办理，该委托书显然系乙为向丁借款而签订，实际上是乙为上述借款提供的一种担保，乙并无委托丁出售系争房屋的真实意思表示。在系争房屋的买卖过程中，甲与丁的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖。其一，丁在甲仅支付了5万元定金的情况下，即向甲出具了全部房款115万元的发票，并与甲一起申请办理了产权过户手续；其二，系争房屋的转让价款恰好与乙向丁的借款金额115万元相同，该房屋价格未经乙同意并确认，且房款由丁领取而一分未支付给乙；其三，甲在交易过程中未实地看房，并且其在2012年2月19日得知乙对丁出售系争房屋的行为有异议的情况下，仍然多次向丁支付房款。甲辩称，丁在甲未支付大部分房款的情况下就为甲办理了过户手续，是因为甲不确信系争房屋上的抵押能够注销和丁能够代为办理过户手续，丁是应甲的要求这样做的。甲在过户后一个多月才向丁支付第一笔房款，是因为甲要筹集资金。甲在2012年2月19日之后仍然向丁付款，是因为相信丁有代理权，甲希望继续履行合同。但甲的上述辩称明显与常理不符，亦无证据证明，原审法院不予采信。从甲与丁之间上述有违常理的交易细节可以看出，丁并非正常的代理乙出售系争房屋，甲亦非善意的买受人。根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。乙无委托丁出售房屋的真实意思表示，丁以乙名义与甲签订《买卖合同》构成无权代理，之后乙不予追认，且甲在买卖过程中并非善意，故丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》无效。甲要求乙交付系争房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于《买卖合同》无效的后果，甲、乙在本案中并未提出相应的请求，故本案不予处理，甲、乙可另行主张。丁经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于二○一二年十月九日作出判决：驳回甲的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由甲负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3348号】本院认为，本案的争议焦点为甲是否可取得系争房屋的所有权。2011年5月10日，乙向丁出具经公证的委托书，该委托书载明丁有权出售系争房屋。因此，从该委托书分析，丁具有出售系争房屋的权利，其代理乙与甲签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。然而，丁应当本着维护被代理人乙合法权益的宗旨为行为，甲在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与丁恶意串通损害乙的利益。从本案分析，甲与丁的行为存在如下问题：首先，对个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋处进行实地看房，据此确定房屋内的实际居住人等情形对个人而言显然具有重要意义。然而，甲在购买系争房屋时从未至现场进行过验看，这有违一般生活常理；其次，2011年11月7日，甲与丁签订系争房屋的买卖合同，并明确约定相关房款的支付日期。截止该日，甲仅向丁支付了5万元的定金，并未支付其他任何房款。但丁却于当日向甲开具了发票，表明其已收到了全部购房款。这一行为让本院不得不怀疑双方交易的目的。再次，2012年2月19日，甲与乙就系争房屋发生争议，并进而导致派出所介入处理。此时甲应当明知乙并无出售系争房屋的意思。然而，甲还于2012年2月29日、2012年3月2日、2012年3月6日以及2012年3月13日向丁支付共计70万元房款，这亦与常理相悖。本院结合上述事实，认定丁与甲之间恶意串通，损害了乙的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。同时，根据我国《民法通则》第六十六条第三款的规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，丁与甲之间就系争房屋签订的买卖合同无效，甲无权据此取得系争房屋的所有权，其无权要求乙搬离系争房屋并向其支付延期交房的违约金。甲如认为自己的权益受损，可另行向丁主张。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人甲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币900元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。

案例三：A与上海C贸易有限公司房屋买卖合同纠纷案

案情简介：A、B系母子关系。上海市某路某弄某号某室建筑面积91.38平方米房屋（以下简称系争房屋）原系A、B所有。2011年6月14日，A、B因经营需要与案外人E签订《借款协议书》，约定由A、B向E借款人民币（币种下同）170万元，借款期限自2011年6月14日至2011年8月13日止，该协议书于2011年6月23日经公证具有强制执行效力。同日，A、B出具委托书，委托D就系争房屋代为办理抵押登记手续、代为签订买卖合同、代为领取房款、代为办理房地产交易过户登记手续等，委托期限自2011年8月14日至2012年8月13日止，该委托书于2011年6月23日经公证。公证机关为公证该委托书，向A、B询问是否对房屋出售价格有最低价的限制，A、B称对受托人出售房屋的价格不作限定。2011年6月15日，A、B又与E签订《个人借款抵押合同》，约定A、B以系争房屋为抵押向E借款170万元，该房产已向某银行申请了30万元借款，故该银行为第一债权人，双方同意以该房产的余额抵押给E；在借款人与抵押人有违约事件发生时，抵押人不可撤消的授权抵押权人，有权将抵押物拍卖、出租或以任何方式处理抵押物及有权签署及签立任何关于抵押物之文件或契约或将抵押权人在本合同项下的抵押权益转让给任何第三人。2011年6月16日，E与A、B办理了抵押登记手续（核准登记日期为2011年6月21日）。同日，E汇款144万元至A账户（注：A、B称汇入账户内144万元，其中133万元当日转给了D，D对此表示否认），另A、B称E代其偿还了典当行26万元的债务注销了抵押。 2011年12月5日，D代理A、B（甲方）与上海C贸易有限公司（乙方，以下简称C公司）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款150万元，甲方于2012年1月31日前腾出系争房屋，与乙方进行交接，双方于2012年1月31日前办理转让过户手续；乙方于签约当日支付甲方30万元，于交易中心办理产权转移手续当日支付120万元，该合同附件六记载的居间方为上海F房地产经纪有限公司。2011年12月27日，C公司向D的银行账户汇房款150万元。2012年1月1日，C公司出具委托书，委托G（C公司法定代表人）或D办理系争房屋的所有权转移登记、领取房地产权证及初始密码事宜。2012年1月12日，D代理A、B与C公司办理了房屋产权过户手续。2012年1月17日，系争房屋上设定的某银行30万元和E170万元的债权抵押登记被注销。2012年1月21日，系争房屋被核准登记至C公司名下。同日，D代C公司领取了系争房屋的房地产权证。2012年2月24日，C公司强行占有了系争房屋，A、B当日报警，警方建议对产权争议通过诉讼解决。2012年3月4日，C公司与案外人H签订了《上海市房地产买卖合同》，约定C公司以150万元的价格将系争房屋出售于H。2012年3月15日，A、B经公证出具声明书，声明其本意是委托D向相关银行办理抵押贷款，并不愿出售房屋，但D领取了委托书公证书后，未与委托人充分沟通汇报，滥用委托权限，导致A、B的房屋被出售，且存在恶意侵占委托人财产的行为，因此决定取消上述委托，自声明之日起，受托人无权再办理上述委托书公证书中的所有委托事项。2012年5月18日，系争房屋被核准登记至H名下。

裁判原文节选

一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四(民)初字第2843号】在A、B向E借款时，即在抵押合同中约定“在借款人与抵押人有违约事件发生时，抵押人不可撤消的授权抵押权人，有权将抵押物拍卖、出租或以任何方式处理抵押物及有权签署及签立任何关于抵押物之文件或契约或将抵押权人在本合同项下的抵押权益转让给任何第三人”，并且A、B还公证委托D代为出售系争房屋，因此A、B对不能偿还借款可能引起的系争房屋被变卖偿债的后果是完全明知的，因此D将系争房屋出售还债是符合A、B在借款时的意思表示的，D代A、B与C公司签订买卖合同的行为本身并未损害A、B的利益。事实上，A、B认为其利益受损主要基于转让价款远低于市场价格而提出主张，但根据原审法院就当时房价询问两家中介机构的答复，转让价款仅是略低于当时的市场价，如若考虑到债权人急于将抵押物变卖偿债的可能及系争房屋上存在两项巨额抵押债权的事实，该低于市场价的部分也尚未超过合理限度，而A、B在授权D出售系争房屋时，在由公证处制作的询问笔录中也明确表示“对受托人出售房屋的价格不做限定”，因此原审法院难以认定系C公司与D恶意串通致使A、B的房屋被低价转让而蒙受损失。虽然C公司在本案诉讼中提供虚假居间合同、收据之行为以及其无法证明其是否看房、购房动机等方面存在一些疑点，但这些问题结合前述分析尚不足以充分和令人信服地表明C公司和D具有恶意串通损害A、B利益的目的或动机，因此，A、B要求确认买卖合同无效、恢复原状的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一三年四月二十三日判决如下：驳回A、B的诉讼请求。本案受理费18,300元，由A、B负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1453号】本院认为，本案的争议焦点在于，D代理A、B与C公司签订的房屋买卖合同是否存在因恶意串通损害A、B的合法权益而无效。 在A、B向E借款时，即向D出具公证委托书，委托D就系争房屋代为办理抵押登记手续、代为签订买卖合同、代为领取房款、代为办理房地产交易过户登记手续等，因此，从法律上来说，D是A、B的委托代理人，且根据委托内容来看，A、B对于其不能偿还借款将导致的系争房屋被出售偿债的后果是明知的，而D根据授权委托出售系争房屋的行为当属于有权代理。当然，从本案查明的情况看，C公司在购买系争房屋时确实存在一定疑点，主要表现为：一是未曾看房；二是提供的中介方面的证据存在问题，但是，仅此两点尚不足以认定C公司与D存在恶意串通损害A、B合法权益之行为，关键要看交易价格是否过分低于市场价而损害A、B之权益。本案中A、B主张系争房屋的交易价格明显偏低，认为市场均价在2万元以上，但其对此并未提供相应的证据予以证明，而根据原审法院向中介机构询价了解的情况，系争房屋的交易价只是略低于市场价，并未超过合理限度，故本院对A、B关于交易价格明显偏低的主张不予采信。综上所述，A、B认为D与C公司之间恶意串通损害其合法权益，故所签订的房屋买卖合同为无效，该主张因缺乏相应的依据，本院难以支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，应由上诉人A、B负担，予以免除。 本判决为终审判决。