丈夫患有老年痴呆症，妻子将夫妻共有房产出卖是否有效

丈夫患有老年痴呆症，妻子将夫妻共有房产出卖是否有效

案情：

林菁原是某国家机关单位的工作人员，1989年单位分给其一套承租的公房，1999年单位房改，因林菁没有买房的钱，就由女儿叶风出钱将房买下。此后女儿一直与父母同住，照顾父母的饮食起居。2001年叶风的父亲叶振东得了老年痴呆症，病情愈发严重。2006年底，林菁担心时日不多，便将上述该房过户给女儿叶风，并约定购房款30万元，叶风也将上述款项全部交给了母亲林菁用于治疗父亲的老年痴呆症，2007年底父亲在医院病逝。从此林菁就被三个子女轮流接到家中照顾。2013年1月母亲林菁去世，叶风的两个哥哥便要求要求分割母亲林菁生前卖给叶风的房子，同时主张叶风与母亲签的房屋买卖合同无效，因当时父亲叶振东是无行为能力人，要求分割父亲的那一半遗产。

律师分析：

母亲林菁与女儿叶风签订的房屋买卖合同有效，林菁有权利处分该套房产。本案中，该套房屋的取得系在林菁与叶振东的婚姻关系存续期间，应属于林菁与叶振东的夫妻共同财产。但叶振东患老年痴呆症多年，其不具备完全的民事行为能力，依据我国《民法通则》的相关规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人，林菁作为配偶，其不仅是叶风父亲叶振东的监护人，也是其法定代理人;另外，本案林菁处分其夫妇共有的房产是为了给叶风父亲叶振东治病，是为被监护人的利益而处分，林菁有权处分该房产。因此，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的。该套房屋不属于遗产，因此没有其他两兄弟的份额。本案房产系叶风父亲叶振东生前已经由母亲林菁出售给女儿叶风，且已经办理完成了过户登记手续，根据前述分析，林菁将房卖给女儿叶风的行为是有效的，应当受到法律的保护。叶风父亲叶振东去世时其名下已经没有房产，因此，该房屋不能认定为叶风父亲的遗产，更谈不上其他两个哥哥继承房产份额的问题。从法律意义上讲，现在该房屋应属于叶风的财产，其他两个哥哥无权向其主张房产份额。

律师提醒：

如果监护人处分被监护人的财产不是为了监护人的利益，则依据我国《民法通则》第十八条的相关规定，监护人需承担相应的法律责任，如果给被监护人的财产造成损失，应当赔偿损失。本案中早期房改也是叶风出全资购买的，在过去有很多子女出资用父母的名字买公房的情况，买房后房屋一般登记在父母的名下。在此情形下，出资人不能想当然的认为其出资了，房子就归他所有。如果当时家庭内部确有此约定，建议最好用书面的形式固定下来，否则一旦父母去世，父母名下的房产将作为遗产来进行处理，子女的出资仅能作为债权债务来进行主张。