儿子不履行家庭协议并擅自出卖母亲的房产行为无效

儿子不履行家庭协议并擅自出卖母亲的房产行为无效

案情：

2002年国家实行住房改革，对公有房屋进行出售。由于吴老太太年事已高并且老伴去世孤身一人，便与其三个子女协商并约定为自己生养死葬的儿女有权购买该套房屋，小儿子王庆答应赡养母亲余生并以优惠价5万元购买该房屋，该房屋产权登记所有人为王庆，买房后王庆便将母亲接到自己家中一同居住。但自2009年始，王庆与母亲吴老太太时常出现矛盾及争执，王庆亦不想履行当初购房时所同意的赡养母亲吴老太太至终的义务，遂王庆与母亲于2010年2月10日签订书面协议，双方约定王庆将不再对母亲吴老太太履行购房时答应的赡养义务，吴老太太将对登记在王庆名下的房屋进行回购，回购后该房归吴老太太所有，房屋的一切权益由吴老太太自行处置，任何人不得干涉。结合王庆当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修，添置家具等费用，回购价格定为20万元，协议签订后，母亲吴老太太依约支付了全部购房款。后由于种种原因，王庆与母亲未对该房屋进行过户变更登记。时至2012年8月，北京房屋价格普遍上涨，王庆在吴老太太不知情的情况下擅自将该房屋以260万元的价格出卖给章子，吴老太太向法院提起诉讼，要求法院确认儿子王庆将房屋出卖给章子的行为无效，并判令王庆配合自己办理涉诉房屋过户手续。

北京市海淀区人民法院经过审理后依法作出判决：

一、确认王庆与章子签订于二0一二年八月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;

二、王庆于本判决生效后十五日内配合吴老太太办理诉争房屋的过户手续，将房产证办至吴老太太名下。

三、案件诉讼费由王庆承担。

律师分析：

本案中双方的家庭协议真实有效，各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部，但实质是房屋买卖合同纠纷。诉争房屋在2002年房改时，在王庆答应赡养母亲余生的情形下，母亲将购买房屋的权利让与儿子王庆，王庆在完成全部购房手续后也就获得了涉诉房屋的所有权。但到了2009年，王庆不再对母亲进行赡养，母亲也花费了20万元对涉诉房屋进行了回购，双方也签订了家庭协议，虽然该协议冠以家庭协议的名称，但实质上是母亲吴老太太与儿子王庆签署的一份房屋买卖合同。双方签订的家庭协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反国家法律法规强制性规定的情形，因此该协议是合法有效的，应受到法律的保护。吴老太太在协议签订后已经按照协议约定履行了付款义务，王庆应按照协议约定，配合吴老太太办理该房屋的过户手续。

吴老太太为房屋的实际所有人，王庆的行为构成无权处分。虽然由于种种原因，涉诉房屋未进行房产变更登记，但房屋实际所有人应为吴老太太，吴老太太的权利应受到法律的保护。儿子王庆在吴老太太不知情的情况下擅自将房屋出卖给第三人，因房屋实际所有权人不是王庆，故其在本案中出卖的行为属于无权处分行为。如果事后吴老太太对王庆的买卖行为予以追认，那么房屋买卖协议是有效的，如果不予追认，则该协议无法继续履行。

因吴老太太回购房屋在先，其已经是该房屋的实际所有权人，处分房屋按照家庭协议的约定应由吴老太太亲自为之。但如果购房人系善意第三人，已经支付合理价款并且已经办理完成房屋过户手续，则第三人就善意取得了诉争房屋的所有权，吴老太太便不能主张要回涉诉房屋，其只能要求王庆偿还出售房屋价款。

本案中，虽然房屋已经被王庆转卖第三人，但是双方并未办理过户，第三人尚未善意取得诉争房屋。因此，吴老太太可以主张要回房屋。另外，如果案件情况紧急，吴老太太可以向法院申请财产保全，保护己有财产不受侵害。

律师提醒：

原则上，只要家庭协议的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且是家庭成员的真实意思表示，那么签署的家庭协议就应认定为合法有效的，应当受到法律的保护。需要注意的是，房屋在完成买卖交易或协议变更所有权人后，房屋实际所有人一定要及时变更房屋产权登记，以免原登记人为了一己私利而损害房屋所有权人利益，给自己带来不必要的财产利益风险和法律风险。