1问：物业服务人可以在微信业主群公开乱停放车辆业主的车辆信息吗？
答：加强车辆管理，规范停放车辆，营造和维护文明祥和的住宅小区，是物业和业主的共同责任。但在物业实践中，常见有业主乱停放车辆的现象。而业主乱停放车辆，不仅妨碍了行人车辆的通行，增添了物业服务的困难，也影响到了救护、消防等的及时施救，甚至还产生了业主之间的纠纷。针对乱停放车辆现象，有的物业服务人在微信业主群公开乱停放车辆业主车辆信息的做法，看似方便快捷，但又引起了业主的不满，不利于和谐小区建设。在目前法律规定空白的情况下，物业服务人是否可以在微信业主群公开乱停放车辆业主的车辆信息，应当视具体情况而定。对此笔者认为，如果《物业服务合同》或《管理规约》对在微信业主群公开业主乱停放车辆信息有规定，则物业服务人可以在微信业主群公开。但如果没有规定，则物业服务人不可以在微信业主群公开。但即便是《物业服务合同》或《管理规约》有规定，物业服务人在公开时，最好是采取遮挡车辆牌照的方法，这样做的好处是既顾及了乱停放车辆业主的脸面尊严，又体现了物业服务的人性关爱，进而又达到了教育、感化、警示、防范业主乱停放车辆的目的。但如果业主乱停放车辆的情节后果极其严重，已经达到了违反治安、环保、消防等法律法规的程度，则物业服务人在微信业主群公开乱停放车辆业主车辆信息的同时，还应当根据《中华人民共和国民法典》第942条第二款的规定，及时采取合理措施予以制止，并向有关行政主管部门报告。
2问：物业服务人可以在微信业主群公开胜诉判决吗？
答：物业服务不是任性服务，更不是斗气服务。本来是胜诉方，但在拿到人民法院的胜诉判决后，某物业服务人不是督促业主履行判决义务，也不是申请人民法院强制执行，而是为图一时之快，将人民法院的生效判决在微信业主群公开炫耀，由此便惹上了官司，由原告变成了被告，由胜诉方变成了败诉方。案经人民法院审理认为，自然人的隐私权受法律保护。自然人的隐私权包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。任何组织或者任何个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。某物业服务人在微信业主群公开人民法院的生效判决时，未遮挡业主的姓名、身份证号、家庭住址等个人隐私信息，造成了业主的隐私信息泄露，在一定程度上影响了业主的生活安宁和社会评价。物业服务人在主观上存在过错，在客观上侵犯了业主的隐私权，根据《中华人民共和国民法典》第1032条和第1034条的规定，人民法院依法判令物业服务人在判决生效后的十日内，在小区公告栏张贴道歉信，公开向受侵害的业主赔礼道歉。如果物业服务人拒绝赔礼道歉，则人民法院将在市级报刊刊登判决主文内容，所需费用由物业服务人承担。某物业服务人的败诉判例告诉我们，作为物业服务人，我们应当时刻以改善服务态度，提高服务品质为己任，而不能采取在微信业主群公开胜诉判决的方法震慑业主。否则，业主不仅“不认这壶酒钱”，反而会激化矛盾，给物业服务人增加服务困难并带来法律风险，又影响了物业服务人的健康可持续发展。
3问：物业服务人有权将“刺头业主”踢出群聊吗？
答：微信业主群是物业服务人基于物业服务的需要，而依托互联网社交平台功能组建运行的，以全体业主为成员并为全体业主提供物业服务的社交平台。建立微信业主群，不仅有利于物业服务人方便快捷地发布停水停电等重要信息，及时帮助业主解决有关问题，而且也有利于业主之间的沟通交流。目前的微信业主群业已成为物业服务人为业主提供服务必不可少的，业主参与互动享受服务的社交公共平台。然而，要么是由于物业服务人的服务态度、服务品质、服务收费等不尽如人意，要么是由于业主个人的原因，要么是由于其他的原因，难免有个别业主爱在微信业主群里发牢骚提意见，甚至有时还口吐芬芳。这些刺头业主的“刺耳杂音”，不仅置物业服务人于尴尬境地，令物业服务人头疼不已，也影响了物业服务人的企业声誉。针对刺头业主的刺耳杂音，有的物业服务人不是采取开放包容、兼听则明的方法查漏补缺，扭转局面，而是在口舌快活之后，一怒之下“手脚并用”，将刺头业主踢出了群聊。那么问题来了，物业服务人有权将刺头业主踢出群聊吗？根据国家互联网信息办公室《互联网群组信息服务管理规定》第9条的规定，物业服务人作为建群者、管理者，其对建立的微信业主群是有管理责任的。群组信息提供者也赋予了群组建立者、管理者有踢人的功能权限。因此说，物业服务人是有权将刺头业主踢出群聊的。再从入群、退群、踢人属于社交行为的性质看，入群、退群、踢人完全是属于人们自觉自愿自治的行为，目前并未上升到法律的高度，也无需法律规范调整，其争议也依法不属于人民法院民事诉讼的受案范围。虽然如此说，但笔者却认为，由此连带的可能涉及的名誉权问题、治安管理等问题却是不容忽视小觑的。“网络不是法外之地”。“网络发言需谨慎，侵犯权利要担责”。所以无论是业主，还是物业服务人，我们在与群组做信息交流时，都应当严格遵守法律法规的规定和合同规约的约定，以及严格遵守群公告的规定。做到文明互动，理性表达，严禁使用侮辱性、诽谤性语言。特别是作为以服务为生的物业服务人，我们更应该“放下身段”，体现大度。将刺头业主踢出群聊，不仅违背了建群的初衷，反而于事无又补激化了矛盾。对群里的刺耳杂音，我们权当是百鸟欢唱，我们不妨持一种热烈欢迎，耐心倾听的姿态。只要我们常怀宽容善良之心，和蔼可亲地文明服务，虚心求教，纠正不足，提升品质，我们物业服务人何愁不能与刺头业主“化干戈为玉帛”？我们物业服务人又何愁赢不来鲜花盛开的春天。否则，“你踢我一脚”，“我打你一拳”，受伤害的可能不只是刺头业主。面对一个个的刺头业主，如果物业服务人都将她们踢出群聊，那么，微信业主群也就失去了存在的意义，可能我们的物业服务人离将“小区出让”，“关门走人”为期不远了。
4问：物业服务人有权向购买车位的业主收取停车服务费吗？
答：任何单位或者个人向他人收取任何费用，都应当具有法律或合同依据，否则构成不当得利，甚至是强迫交易。同理，物业服务人在向业主收取停车服务费时，也应当具有法律或合同依据。如果法律或合同对物业服务人收取停车服务费有规定，则物业服务人可以收取停车服务费，反之则不可以收取停车服务费。问题是，在目前法律未作规定或合同未作约定的情况下，几乎所有的物业服务人一直在收取着停车服务费，而有的专家学者也认为可以收取，其给出的理由是：业主购买的是车位的所有权，而非使用权。车位的保安、保洁、照明等仍需物业的长期投入服务，就如同买房需交物业费一样。对此观点理由，笔者不敢苟同，认为是值得商榷且经不起推敲辩驳的。理由是：一是就目前来讲，物业服务人收取业主的停车服务费没有法律或合同依据；二是一个物业服务一个区域。根据《中华人民共和国民法典》第937条和第273条的规定，在一个服务区域里，物业服务人必须为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序等管理维护服务，也即在业主已经交纳物业费的情况下，物业服务人为服务区域内的业主提供物业服务就是物业服务人的法定义务，而在物业服务区域里享受物业服务却是业主的法定权利。业主有权在不受任何干扰的在自家车位上停放车辆和自由出入。因此说，在一个服务区域里，物业服务人使用一套设施设备为业主提供服务，当然包括和覆盖了业主的车位服务，而不能为了收取费用而将业主的车位等区域排除在服务区域之外重复收费；三是即便是物业服务人又向业主提供了保安、保洁、照明等额外的增值服务，但物业服务人也应当遵从契约自由，交易自愿的法律原则，总不能强迫业主不情愿的接受增值服务吧。否则，业主有权根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第4条、第10条的规定，拒绝物业服务人提供的增值服务；四是从所有权的权能说，所有权是完全物权，包括占有、使用、收益、处分和以其他任何方式实现对物的直接支配的权能。业主作为车位所有权人，其在自家车位上停车，当然对车位具有无可置疑的使用权，其无须再向物业服务人交纳使用费，即停车服务费。为了堵塞漏洞，防范风险，解决争议，以维护好业主和物业双方的合法权益，笔者建议：一是最高人民法院尽快出台司法解释，对业主在自家车位停车收费作出规定；二是物业服务人与业主尽快修改完善《物业服务合同》，对停车收费事项作出约定。或者物业服务人与业主订立独立的《停车服务合同》，约定物业服务人为业主车位提供保安、保洁、照明等额外的增值服务的内容。
5问：人防车位是物业服务人的服务区域吗？
答：根据《中华人民共和国人民防空法》第5条、第18条和第22条的规定精神，人防车位属于结建式的人防工程，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，不占有土地容积率，产权归国家所有，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。在建设单位已将投资费用列入住宅销售的开发成本并分摊转移给购房人后，就使得投资主体发生了实际转移，此时人防车位的使用权、管理权和收益权自然也就归全体业主所有了。在这种情况下，开发商是无权销售和无权转让人防车位的。而当开发商将人防车位出售给单个业主的，单个业主就是人防车位的所有权人。但无论人防车位是归国家所有，是归全体业主所有，还是归单个业主所有，人防车位是住宅建筑必备的附属公用配套设施，并且属于业主共有应该是毋容置疑的。若不如此，业主将无法居住生活，物业也无法为业主提供完整的服务。而且，根据《中华人民共和国民法典》第283条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”的规定，说明物业服务人在接管物业时，也早已向业主分摊了人防车位的服务费用。显然的，人防车位就是物业服务人的服务区域，在这个服务区域里，物业服务人只有为人防车位提供保安、保洁、照明等物业服务的法定义务，而无拒绝提供物业服务的法定权利。
6问：是停车服务费？是停车管理费？还是停车保管费？
答：业主在自家车位上停车，物业服务人收取一定的费用，有的叫停车服务费，有的叫停车管理费，还有的叫停车保管费。但无论叫什么名，收什么费，都应该叫之合理，收之合法。特别是在目前法律规定空白的情况下，我们探讨该项收费的名称，也就具有了现实的法律意义。不管叫什么名，业主依法不受干扰的享受自家车位的所有权益，不情愿再交车位使用费，而物业服务人“不商量收费”却是不争的事实。收费名称的不同，也改变不了业主使用自家车位，还必须长期交使用费的要害性质，这才是问题的实质关键。业主在自家车位上停车，是不同于人们在公共停车场停车的。人们在公共停车场停车，在交纳管理费后即可停车，而不是先购买后停车。这也是业主在购买车位时花了大钱，用起来却还要长期再交钱实在想不通的症结所在。“我的车位我做主”，异想天开梦里边，情何以堪？如果业主拒绝服务，拒绝管理，拒绝保管，拒绝交费，物业服务人怎么办？可否将业主“拒之门外”？或者是限制业主通行，再或者是将业主的车辆“非法拘禁”？冷静分析，深度思考，将所有权与使用权分割开来的强行收费，是否与民法的所有权理论相悖呢？契约自由，买卖自愿的强迫服务、强迫管理、强迫保管、强迫交易是否违反诚实守信、自愿公平的法律原则呢？在我的“一亩三分地”，你必须无条件的接受服务，无条件的接受管理，无条件的接受保管，无条件的接受交易的一厢情愿，不仅鼓不起物业服务人的腰包，也会毁掉物业服务人的信誉，更是阻碍了物业服务人的生存发展之路。一个要收费，一个就不给，有的地方的物业与业主就这么长期对峙着、僵持着。我们不妨换位思考，其实物业和业主她们都很难，她们都是有苦难言的弱势人。在这个小区，强势的物业服务人在强行收取着弱势业主的停车费用。而在别个小区，强势的物业服务人作为弱势的业主却又被其他强势的物业服务人强行收取着停车费用。她们都仿佛在迷宫里面转悠，一直在争吵不休着却苦于找不到出口。“同是苦命人，相煎何太急”。她们都疾呼期盼着国家能够尽快地对物业服务人可否对业主在自家车位上停车收费，以及收费的名称、收费的标准、收费的期限等进行整治并予以规范。
7问：车位具有保障业主居住权益的属性吗？
答：一般的认为，车位具有使用权益，而不具有居住权益。但最高人民法院的（2022）最高法民终第86号民事判决，站在保障业主居住权的崭新高度，详细阐述了业主车位具有居住权特质的属性，这对于防止任何组织或者任何个人在业主车位使用权上强加负担，以及对有效解决因业主车位使用权而产生的争议，切实维护好业主的车位使用权，无疑具有现实的指导意义。最高人民法院的第86号民事判决认为，业主车位虽然不属于住宅，但她却因依附于住宅而存在，其功能在于满足业主的居住需要，是住宅所提供居住功能的必要延伸和拓展的部分，依法属于满足业主住宅需要的必备设施。《中华人民共和国民法典》第276对此也明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。住房和城乡建设部的《城市居住区规划设计规范》，也规定了设计修建车位车库满足业主需求的强制性义务，赋予了业主车位特定的含义用途。法律的规定和居住的需要，都说明业主车位使用权与业主住宅居住权密不可分，其都具有保障并满足业主基本居住权益和基本生活需要的特定属性。对一个小区而言，一定数量的车位，是保障业主居住权提高居住质量的一种必不可少的生活利益，并且该利益将与业主的居住权一样长期依存并受到法律的同等保护。
8问：物业服务收费应当明码标价吗？
答：根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费明码标价规定》的规定，物业服务人按照物业服务合同的约定，在为业主提供服务，以及根据业主委托，在为业主提供服务合同以外的服务时，应当实行明码标价。详细标明服务项目、收费标准等情况。明码标价的内容，包括物业服务人的名称、服务的对象、服务的内容、服务的标准、计费的方式、收费起始时间、收费的项目、收费的依据、收费的标准、价格管理形式和举报电话等。实行政府指导价的收费，还应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。明码标价的方式可采取在服务区域显著位置或收费地点的公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等公示明码标价。接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，也应当明码标价。当收费标准发生变化时，物业服务人应当在执行新标准前一个月，将变化的新标准明码标价，并标示实行的日期。物业服务人不得在明码标价之外收取任何未予明码标价的费用。因此，为了规避风险，防范争议，物业服务人应当在严格依法收费的同时，对所有收费项目予以明码标价。否则，业主有权行使知情权，政府价格主管部门也会根据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《关于商品和服务实行明码标价的规定》《禁止价格欺诈行为的规定》等法律规定对物业服务人予以行政处罚。
9问：业主可以以未取得房产证的事由拒交物业费吗？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由”的规定，在物业服务人未履行约定的服务责任、物业服务人提供的服务质量达不到约定标准和物业服务人擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，并且业主有确凿证据证明的情况下，才可以拒交物业费。因此，未取得房产证并非业主拒交物业费的法定事由。即只要房屋已经交付，业主就应当按照约定向物业服务人交纳物业费。但是，根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，如果业主未取得房产证且房屋空置达六个月以上的，则业主可以请求按照物业收费标准的60%向物业服务人交纳，而不能主张免交。否则，物业服务人可以根据《中华人民共和国民法典》第944条的规定催告业主在合理期限内交纳。合理期限届满业主拒不交纳的，物业服务人有权提起诉讼或者申请仲裁。
10问：道路警示柱固定螺杆致业主（含外来人员）人身或财产损害，物业服务人是否担责？
答：小区里，常见物业服务人为了“便于管理”，而以固定螺杆固定道路警示柱的方法将道路围挡，以阻止行人和车辆通行。在道路警示柱损坏后，物业服务人却又未对损坏的道路警示柱及时维修更换，使得固定螺杆裸露高出地面。有的即便是做了维修更换，但却未将固定螺杆清除，或者清除的不干净不彻底，致使业主被固定螺杆绊倒受伤，或者致使业主的车辆轮胎被固定螺杆扎破。对业主由此造成的损害，物业服务人是否担责呢？根据《中华人民共和国民法典》第942条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，和第1165条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”的规定，以及国务院《物业管理条例》第35条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，因此笔者认为，在物业服务区域内，采取合理措施保障业主的人身和财产安全，是物业服务人的法定约定义务。特别是由于物业服务人在设置道路警示柱后，因未及时维修更换和未及时清除固定螺杆，或者清除固定螺杆不干净不彻底，说明物业服务人在主观上存在过错，在客观上造成了损害后果，责任完全在物业服务人，物业服务人应当对其先前行为延续的过错行为向受损害的业主承担民事赔偿责任。如果物业服务人拒绝赔偿，则业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
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作者简介：魏大阳，广州仲裁委员会等仲裁机构仲裁员，中国仲裁法学研究会会员，中国政法大学仲裁研究院研究员。
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