如何认定物业服务合同期满后的续约问题？

1、如何认定物业服务合同期满后的续约问题？

裁判要旨：

法院生效判决认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。

物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

2、即使未签订物业服务合同，但物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费，业主不得以未与物业服务企业签订书面物业服务合同为由拒绝支付物业费。

裁判要旨：

本院经审查认为，案涉前期物业服务合同虽已自然终止，但在新的物业公司进场前，A物业公司于2018年10月至2019年5月31日之间仍继续为案涉项目提供物业服务，原审认定其与B公司之间存在事实物业服务关系，并无不当，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费。

案例文号：（2020）川民申6062号

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