业主委员会更换“管家”需合法

业主委员会更换“管家”需合法

——江门市蓬江区某物业管理有限公司诉江门市某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务，合同期限至2013年6月30日止。2013年3月23日，业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约，同年6月，业主委员会重新招聘新物业公司，并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》，合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠，交接未能完成。

法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业管理服务合同》无效。

【点评】根据《物业管理条例》有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。

本案中，在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013年3月23日，业主委员会在未经业主大会会议讨论，获得“双过半”同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，该决定违反了法律法规的强制性规定。另外，在选聘物业公司其他程序中，业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此，一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效，判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。

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