物业管理应立足于服务而不是管理

物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，而绝不应也不能是来自于任何外部的“布置”、管制。尽管物业管理的内容包括非绝对私人事务的服务，但这一服务既不是物业企业主动提供的，也不是超越业主本意的。因而，即便是约定俗成将物业管理称之为“管理”，这种管理应为来自于业主基于共同利益关系的均衡需求。如果物业管理企业是出于公共利益需要主动实施某种管理，在法律关系上不能不理解为是履行某种社会义务。物业管理企业对公共部位、公共设施、公共环境实施的“管理”，也是基于业主共同利益的需要，其“管理”权源于业主的财产。没有业主的聘请，物业管理企业对物业的管理行为就不能成立。

物业管理经济活动关系的形成，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。在业主与物业管理企业之间，形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础是物业服务合同。物业管理企业接受业主的委托，依据委托合同提供服务。物业管理企业提供的服务是以物业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业管理企业基于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，在约定的范围内提供服务，承担民事责任，获取报酬。

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