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违反法律规定的合同无效

日期：2015-12-27 来源：网作者：网阅读：279次 [字体：大中小] 背景色：

违反法律规定的合同无效

案情介绍

2009年10月，孙某代表其个人和××有限公司（以下简称××公司，孙某为该公司的法定代表人）与××市××庄社区合作社（甲方，以下简称合作社）签订了《农村土地租赁经营合同书》份，以每亩7000元的价格承租合作社集体土地299.51亩，土地性质为一般农用地（耕地）和基本农田。2009年11月19日，孙某（甲方）与黄某（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。2009年11月19日，××公司（甲方）与黄某（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容。孙某在合同上签字，××公司在合同上盖章。2010年1月26日，××公司（甲方）与黄某（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容。孙某在合同上签字，××公司在合同上盖章。上述三份协议签订后，黄某向孙某支付了第一年度的租金305.68万元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙某实际占有分配。

黄某承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏。因上述三份合同签订后，黄某向孙某支付第二年度的226万租金时，将其中的211万元交付给了××市××区××镇××庄村民委员会（以下简称村委会），并入了合作社的账目。黄某要求孙某、村委会、合作社返还租金。2009年11月26日，黄某（甲方）与马某（乙方）签订了《租赁用地协议》，约定黄某将个人承租的位于××庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的4.52亩（数额系事后变更）出租给马某使用，租期为5年，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。马某需向黄某交纳土地使用费，其中第一、二年度每亩35000元。该协议还约定，乙方在租赁范围内有独立的自主经营权和使用权，并负责兴办企业的资金，包括：建设厂房土地报批及生活配套设施各项报批手续的费用；从设计到竣工的全部资金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，马某向黄某交付了租金，现租金已交付至2011年12月31日。2010年12月15日，黄某与案外人孙某到××庄村委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至××市公安局××分局。2011年1月至2月，黄某未及时向孙某交付电费。马某称由于黄某拖欠电费，涉案土地一度停水停电，无法继续经营，无奈之际，马某方与孙某的妻子徐国红就涉案土地另行签订了《租地协议》，租期自2011年4月16日开始计算。

律师分析

依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，公民、法人合法的民事权益受法律保护。纠纷中争议的4.52亩土地对应的是孙某与黄某签订的20亩土地的协议黄某与孙某之间的三份土地租赁协议违反相关规定，是无效的协议，村委会、合作社应当连带退还黄某土地（与涉案土地有关的）租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分。上述退还的租赁费对应的租期为2011年2月16日至2011年10月15日，即第二年度，黄某仅使用了4个月时间的土地，使用截止时间为2011年2月15日。

纠纷中，黄某收取了马某2010年1月1日至2011年12月31日的租金。依据上述生效判决，黄某使用涉案土地的时间截止日期为2011年2月15日，其应当将多收取的租金返还给马某，现马某可以主张其返还2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金。故对于黄某没有响应的证据及法律依据要求马某交付2012年1月1日至2013年12月31日土地租金及相关违约金。马某可以请求中要求黄某返还多收取的租金，应退租期8.5个月，每年每亩租金3.5万，共计4.52亩）。

另，涉案土地非建设用地，原、马某均没有任何证据证实涉案土地可用于建设厂房，黄某马某签订的《租赁用地协议》，违反了国家法律，属于无效协议。故黄某主张的违约金、吊车拆装费、停产停业损失，均得不到法律的保护。