善意取得房屋，能否因违法而撤销

【案情】 2011年6月，王玲玲向刘营借款共计470万元。同年12月，刘营要求王玲玲归还剩余欠款，王玲玲与刘营协商用东营市东营区香山路808号35幢1单元201室房产抵债。该房产系王玲玲、朱建忠夫妇共同共有。同年12月29日，王玲玲与刘营夫妇共同到东营市住建委房产交易中心办理过户手续，并签署了《房屋所有权转移登记申请书》等有关材料。后经东营区人民法院委托的鉴定机构鉴定，申请材料中“朱建忠”的签名均非朱建忠本人所签。《东营市存量房买卖合同》中载明双方约定的房屋总价款为90万元，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对该房屋的市场评估价值为93.6万元。同年12月30日，原审被告对涉案房屋办理了产权转移登记，向刘营颁发了房屋所有权证。

【裁判】一审法院认为，被告根据第三人提交的虚假材料办理涉案房屋转移登记及为第三人刘营颁发房屋所有权证的具体行政行为，属于主要证据不足。遂判决撤销被告作出的房屋产权转移登记具体行政行为。

二审法院认为，涉案房产原登记在朱建忠、王玲玲名下，是双方共有财产。原审被告在对该房屋办理转移登记时，对申请登记双方提交的身份证、房产证、买卖合同等相关材料进行了审查，但未对身份证与身份证持有人是否同一人进行严格比对，对该事项的审查未尽到审慎审查职责。故原审被告依据王玲玲提供的虚假材料对涉案房屋办理转移登记的行为应确认违法。

关于上诉人刘营对涉案房屋的取得能否认定是善意取得问题。经审查，2011年6月，王玲玲共向刘营借款470万元，朱建忠主张该债务已经清偿，对此，其并未向法庭提交证据；同时法院中止本案诉讼期间，其亦拒绝通过民事诉讼厘清双方债权债务关系，故应认定刘营主张的债务真实存在。涉案房屋经评估机构评定后，市场价值是93.6万元，双方是以90万元的价格抵债，应认定对价合理。就朱建忠主张的刘营对“王玲玲隐瞒丈夫处理房产”这一情况是明知，以及王玲玲以房抵债并办理转移登记是在刘营胁迫下的主张，朱建忠、王玲玲均未能提供有效证据予以证明，不予支持，故认定刘营取得房屋属善意取得。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。判决撤销一审法院判决，确认东营市住房和城乡建设委员作出的房屋产权转移登记行为违法。

【评析】《物权法》确立善意取得制度的目的，就是通过维护与动产占有人和不动产登记权利人发生交易的第三人的利益，以达到维护交易安全、稳定经济秩序的目的。如果善意第三人基于信赖关系向无处分权人支付了合理的对价后，取得了房屋的所有权，最后因无处分权人的处分无权而被确认为无效，势必会造成社会经济秩序和法律秩序的混乱。故善意第三人的权利应受法律保护，该善意取得构成对法院撤销判决的法定阻却事由，法院可以判决确认登记行为违法，但保留登记行为的效力。

【案情】 2011年6月，王玲玲向刘营借款共计470万元。同年12月，刘营要求王玲玲归还剩余欠款，王玲玲与刘营协商用东营市东营区香山路808号35幢1单元201室房产抵债。该房产系王玲玲、朱建忠夫妇共同共有。同年12月29日，王玲玲与刘营夫妇共同到东营市住建委房产交易中心办理过户手续，并签署了《房屋所有权转移登记申请书》等有关材料。后经东营区人民法院委托的鉴定机构鉴定，申请材料中“朱建忠”的签名均非朱建忠本人所签。《东营市存量房买卖合同》中载明双方约定的房屋总价款为90万元，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对该房屋的市场评估价值为93.6万元。同年12月30日，原审被告对涉案房屋办理了产权转移登记，向刘营颁发了房屋所有权证。

【裁判】一审法院认为，被告根据第三人提交的虚假材料办理涉案房屋转移登记及为第三人刘营颁发房屋所有权证的具体行政行为，属于主要证据不足。遂判决撤销被告作出的房屋产权转移登记具体行政行为。

二审法院认为，涉案房产原登记在朱建忠、王玲玲名下，是双方共有财产。原审被告在对该房屋办理转移登记时，对申请登记双方提交的身份证、房产证、买卖合同等相关材料进行了审查，但未对身份证与身份证持有人是否同一人进行严格比对，对该事项的审查未尽到审慎审查职责。故原审被告依据王玲玲提供的虚假材料对涉案房屋办理转移登记的行为应确认违法。

关于上诉人刘营对涉案房屋的取得能否认定是善意取得问题。经审查，2011年6月，王玲玲共向刘营借款470万元，朱建忠主张该债务已经清偿，对此，其并未向法庭提交证据；同时法院中止本案诉讼期间，其亦拒绝通过民事诉讼厘清双方债权债务关系，故应认定刘营主张的债务真实存在。涉案房屋经评估机构评定后，市场价值是93.6万元，双方是以90万元的价格抵债，应认定对价合理。就朱建忠主张的刘营对“王玲玲隐瞒丈夫处理房产”这一情况是明知，以及王玲玲以房抵债并办理转移登记是在刘营胁迫下的主张，朱建忠、王玲玲均未能提供有效证据予以证明，不予支持，故认定刘营取得房屋属善意取得。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。判决撤销一审法院判决，确认东营市住房和城乡建设委员作出的房屋产权转移登记行为违法。

【评析】《物权法》确立善意取得制度的目的，就是通过维护与动产占有人和不动产登记权利人发生交易的第三人的利益，以达到维护交易安全、稳定经济秩序的目的。如果善意第三人基于信赖关系向无处分权人支付了合理的对价后，取得了房屋的所有权，最后因无处分权人的处分无权而被确认为无效，势必会造成社会经济秩序和法律秩序的混乱。故善意第三人的权利应受法律保护，该善意取得构成对法院撤销判决的法定阻却事由，法院可以判决确认登记行为违法，但保留登记行为的效力。