租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务

问题提示：在合同履行过程中，因发生雪灾导致租赁房屋坍塌是否构成不可抗力而不能实现合同目的？租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务？

【要点提示】

尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下，对天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息，但是如果雪灾地域广、程度深、灾情严重，超出了社会一般大众的预见，并且不能避免并不能克服，则构成不可抗力。

租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义务的约定，只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务，出租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务，当租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

【案例索引】

一审：安徽省宁国市人民法院（2008）宁民二初字第115号（2008年4月1日）

二审：安徽省宣城市中级人民法院（2008）宣中民二终字第72号（2008年6月27日）

【案情】

原告（上诉人）：安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司。

被告（被上诉人）：宁国市恒泰耐磨材料有限公司。

一审法院查明的事实：2005年6月23日，原、被告签订“合作协议”一份，约定将原告位于宁国市宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施租赁给被告使用，维修保养由被告方负责，年租金12万元，期限自2005年7月1日至2008年7月1日，合同签订后，原告将厂房等交付给被告使用，被告交付了租金。2008年1月至2月间，因雪灾致被告租赁使用的厂房及设施被压坍塌，无法生产经营。被告要求原告于2月底前重建厂房，但原告以合同约定由被告维修而拒绝重建；被告于2008年2月16日以雪灾造成厂房坍塌，无法实现合同目的，书面通知原告解除“合作协议”。原告接到通知后，向本院起诉，要求确认被告发出的解除合同通知不具有法律效力。

原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司（以下简称通宁公司）诉称：2005年6月23日，原、被告双方订立《合作协议》，将原告位于宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施交由被告使用，协议中约定“合作期间房屋及设备一切维修保养由乙方（即被告）负责，期满后根据清单完好地交给甲方（即原告）”，2008年2月16日，原告收到被告“关于解除2005年6月23日签订的《合作协议》的通知”一份，被告以遭雪灾厂房被压塌、原告又不同意在2008年2月底前重建厂房、被告因此失去合同目的为由，通知解除《合作协议》，原告现以厂房维修义务依约应由被告承担，要求判决确认被告以前述理由解除合同的通知不具备法律效力。

被告宁国市恒泰耐磨材料有限公司（以下简称恒泰公司）辩称：原、被告间的“合作协议”实为租赁合同，2008年1月至2月间因遭不可抗力之雪灾，致原告租赁给被告使用的厂房、设备倒塌、损坏，而使得合同目的不能实现，故原告发出的“解除通知”已生效。

【审判】

宁国市人民法院根据上述事实与证据认为，原、被告就厂房及附属设施签订租赁合同后，在履行合同过程中，因出现了当事人主观上难以预料且在客观上无法抗拒的雪灾这一自然灾害，致租赁的厂房等附属设施坍塌而无法使用的情形，被告书面通知原告解除合同的行为符合法律规定，应属有效，故原告要求确认被告解除合同的通知不具有法律效力的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款的规定，判决：驳回原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄送达费20元，合计人民币120元，由原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司负担。

一审宣判后，安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司不服，提出上诉称：(1)本次雪灾不属于不可抗力，因为每天有天气预报可以预见，及时清除屋顶上的积雪可避免房屋倒塌，应属可以克服。（2）协议明确约定恒泰公司负责房屋和设备的维修保养，及时清除屋顶上的积雪避免房屋倒塌系恒泰公司应尽的义务，恒泰公司未履行义务，造成了通宁公司本可避免的经济损失。(3)本案既不存在不可抗力情形，也无证据证明房屋无法修复，不能实现合同目的。而被压塌的房屋是可以修复的，恒泰公司不履行维修保养义务，恒泰公司通知解除合同不符合《合同法》第九十四条第（一）项规定的法定解除条件，系滥用合同法定解除权以达到逃避履行合同义务的目的。故原判认定事实错误，导致适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人恒泰公司辩称：本次雪灾是属于不可抗力范围的自然灾害，虽有天气预报，但下雪时间之长、灾情的严重造成房屋倒塌的后果都是无法预见和不能克服的，应属不可抗力。合同约定的维修保养义务应属正常的保养及被上诉人不当使用租赁物造成的损坏的维修。而本案雪灾造成房屋全部坍塌，显然不属于维修范围。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

宣城市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

宣城市中级人民法院经审理认为，上诉人通宁公司与被上诉人恒泰公司签订的合作协议实为财产租赁协议，合法有效。本案的争议焦点是合同履行过程中因发生雪灾致房屋坍塌是否构成不可抗力并致不能实现合同目的。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力是人力所不可抗拒的力量，它是独立于人的行为之外，不受当事人的意志所支配的现象。而自然灾害即属于不可抗力的范围，就本案而一言，尽管随着天气预报技术的进步，有关部门就当时的天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息。但本次雪灾地域之广、程度之深，灾情之重均为社会大众和本案当事人所周知，也是社会一般大众不能预见、不能避免并不能克服的，客观上也不能要求恒泰公司对此加以预见、避免并予以克服，故应认定为不可抗力。合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务，且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，即“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”。故恒泰公司有权解除合同，其通知通宁公司解除合同符合法律规定，应为有效。通宁公司上诉理由不能成立，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司负担。

【评析】

本案中主要存在以下法律问题：(1) 2008年雪灾能否界定为不可抗力，不可抗力应如何界定？（2）承租人有哪些维修义务，当事人关于租赁物维修义务的约定是否能从根本上免除出租人对租赁物的维修义务？

一、不可抗力的界定

根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。正因为不可抗力事件具有不可预见性和偶然性的特点，决定了人们不可能列举出它的全部外延，也不可能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件所以，尽管世界各国包括我国在内都承认不可抗力是一项免责条款，是当事人主张免除责任的法定理由，但没有一个国家能够确切规定不可抗力的范围，而且由于习惯和法律意识不同，各国对不可抗力的范围理解也有所不同。因此，审判实践中关于不可抗力的界定，我们应严格按照我国法律规定的主客观标准，不能简单地将自然灾害等客观事件本身与法律意义上的不可抗力画等号。具体到本案，尽管现在的科学技术可以准确预报未来两三天之内的天气预报，但对于2008年春节前，安徽省宁国市连续普降大雪，对于50年一遇的大雪灾害，天气预报不可能准确地予以预见，也不可能要求当事人在两三天内做出有效的防范措施。如果让被上诉人对自己主观上无法预见，客观上又不能避免和不能克服的事件（因大雪造成厂房坍塌）所造成的损害承担责任，不仅达不到民事责任的目的，对于承担责任的人也是不公平的。因此，2008年的雪灾依法应认定为不可抗力，本案上诉人认为本次雪灾不属于不可抗力的上诉意见不能成立。

二、承租人的维修义务

所谓维修，是指当租赁物出现不符合合同约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理和维护，以使承租人按照约定对租赁物为正常使用收益。因租赁物的维修义务是租赁期间经常发生的问题，所以在租赁合同中，如果当事人没有例外约定，因租赁物本身出现的问题，应由出租人负租赁物的修缮义务，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。如果双方约定维修义务由承租人承担的，应当依照约定。但承租人的维修义务应包括哪些‘范围，法律及其司法解释并无规定。根据我国《合同法》第二百三十一条，即“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”的规定，我们认为承租人的维修义务应界定在承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常维护，如果不是因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏的，则承租人不负维修的义务。对承租人维修义务的如此界定，既与前述法律规定不相冲突，也符合民间在房屋租赁合同中有关“大修出租人，小修承租人”的民间习惯。因此在本案中，因不可抗力造成被上诉人租赁的厂房等附属设施坍塌而无法使用，其维修责任应由上诉人承担，承租人不应负担过分的维修保养义务。

（一审合议庭成员：程晓军　　刘国友　吴珂君 二审合议庭成员：程同彬　　司含江　 凌宏伟 编写人：安徽省宣城市中级人民法院　凌宏伟 责任编辑：袁春湘 审稿人：曹守晔）