开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同

开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同

根据我国《合同法》94条第1款第4项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。如果开发商擅自销售应当由包销人包销的商品房，达到何种程度，才导致包销人的合同目的不能实现呢？对此，理论和实践存在争议。

第一种观点认为，开发商只要有擅自销售应当由包销的商品房行为的，就构成违约，而不论销售的数量有多少。

第二种观点认为，开发商只有擅自销售应当由包销的商品房达到一定数量，并且对包销人履约造成实质性影响的，才构成违约。

我们同意第二种观点。

包销人订立包销合同的目的就是获得差额利润，开发商擅自销售全部包销商品房当然会致使包销人的合同目的不能实现，这不用多论。开发商擅自销售部分包销商品房是属于确定部分履行是否构成根本违约的问题，应当考虑两层因素：其一，违约部分的价款、金额与整个合同价金之间的比例。其二，违约部分与合同目的实现的关系。以上两点也可以简单概括为 “数量"及“质量"的问题。数量上，一般体现为开发商擅自销售大部分包销商品房；质量上，应考虑开发商销售包销商品房在整体包销合同的商品房中的条件是否优惠，以及对于包销人往后销售的影响程度。总之，法官应当扣住这个关键因素，综合评定开发商的部分履行是否致使包销人的合同目的不能实现。当然，合同解除后，包销人请求开发商承担赔偿责任的亦按照如上原则处理。