房屋租赁合同的解除时间到底该如何认定

房屋租赁合同的解除时间到底该如何认定

我国合同法第九十六条明确规定“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，合同解除的时间节点关系到合同各方的切身利益，故而十分重要。然而实践中，在合同各方对解除合同发生争议时，随之而来的还有对合同解除时间认定的争议。

【案情】

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，甲公司用租赁的房屋从事百货经营，约定租期10年，每年的1月5日前交纳租金。双方同时约定了合同的解除条件，即如果承租人甲公司不按时交纳租金超过60日时，出租人乙公司有权解除房屋租赁合同。后因甲公司拖欠房屋租金超过60日，乙公司于2016年6月12日通知甲公司解除双方的房屋租赁合同，甲公司当日收到了该通知，其回函称迟延交纳租金的原因是所租房屋需要维修，而乙公司一直没有履行维修的义务，故不同意解除房屋租赁合同。乙公司遂起诉到法院要求解除双方签订的租赁合同，并要求甲公司支付迟延交纳租金的违约金。法院于2018年3月10日判决解除双方签订的房屋租赁合同，并支持了乙公司要求甲公司支付违约金的诉讼请求。法院判决生效后，甲公司继续占有房屋拒不腾退，乙公司又提起诉讼，要求甲公司立即腾退房屋，并从2016年6月12日起至腾退之日止按照市政府公布的房屋租金指导价格支付占有房屋期间的使用费。

【分歧】

审判实务中，对如何确定上述房屋租赁合同的解除日期存在争议。

第一种意见认为，根据双方签订的房屋租赁合同，如果甲公司拖欠租金超过60日，乙公司有权单方面解除房屋租赁合同。由于甲公司存在拖欠租金的违约行为且超过60日，符合双方约定的解除合同条件，故从乙公司2016年6月12日通知甲公司解除合同之日起，房屋租赁合同就已经解除了，甲公司应从2016年6月12日开始支付占用房屋期间的使用费。

第二种意见认为，乙公司于2016年6月12日通知甲公司解除房屋租赁合同，但甲公司提出异议，不同意解除合同，乙公司才起诉到法院要求解除双方签订的房屋租赁合同，后经法院判决解除房屋租赁合同，故应从法院判决生效的日期开始起算甲公司占用房屋期间的使用费。

【评析】

笔者同意第一种意见，理由如下：

第一、我国合同法第九十六条明确规定“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，该条明确规定了合同的解除时间为解除通知到达对方时，本案乙公司依照双方的约定，在甲公司未如约支付租金并达成解除条件后，于2016年6月12日通知甲公司解除合同，故上述房屋租赁合同应自2016年6月12日解除。

第二、从法理上看，合同的解除权是形成权，依解除权利人一方的意思表示就可产生解除合同的效力，该项权利系法律赋予当事人的法定权利，而不是需要法院进行审查赋予的权利。因此，法院的审查仅是对于合同是否达到解除条件的审查，如未达到解除条件，合同继续有效；若达成解除权利人一方主张的解除条件，则合同的解除时间依然为解除通知到达被解除一方的时间。因此，本案法院生效判决不是对当事人法定权利的改变，而是一种确认，确认原告解除合同的事实合法有效，合同解除的时间也是解除通知到达被告之时。

第三、本案之所以会对合同解除的时间发生争议，主要是对于合同法第九十六条法律精神的误读。第九十六条明确规定合同自解除通知到达对方时发生解除效力，其精神是为了保护享有解除权一方的合法权利，该权利只需解除权利方一方意思表示即可形成，无论相对方是同意还是持异议，都不影响合同解除时间的确定，双方发生争议诉至法院，法院认定解除权利人一方主张的解除事实合法有效，当然也包括合同解除时间的确定这一事实。因此，实践中，我们要充分理解法律规定中的法治精神，不能因为误读导致适用偏差。