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物业管理合同律师谈我国物业管理立法中存在的问题

日期:2012-02-04 来源:北京合同律师网 作者:北京合同律师 阅读:146次 [字体: ] 背景色:        

一、前期物业管理中存在的问题
1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定,前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间,而是由当事人来约定,由于建设单位占主导地位,合同通常是其意志的体现,业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同,要么不买房屋的自由。因此,在建设单位的主导下,前期物业合同很容易成为无期限合同。所以,必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位,防止前期物业变成永久物业。
2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看,前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位,如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费,或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。
3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定,国家只是提倡房地产开发与物业管理分离,而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导,采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中,建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘,并最终使其中标获得物业管理权。此外,即使物业企业与建设单位完全无关,建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标,或不经过招投标程序直接选聘。
二、行政权力在物业管理存在的问题
1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过程中,由于此时业主还很分散,前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集,所以行政机关应承担更多的责任。但是,依我国现行法规的规定行政机关只是起指导的作用,很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下,物业服务合同、业主大会的议事规则等问题,业主都能进行合理的安排,此时行政权力应该减少直接干预,赋予群众自治权。但是,现行法规对此却进行了详细的规定。如对于业主大会的议事规则,看起来既像是公司的议事章程,又像是人大会的议事规则。
2.对于物业服务合同监督方面存在的问题。在物业管理中,物业问题或多或少地会涉及到公共利益。为防止物业问题损害公共利益、他人合法权益,就有必要对物业管理进行行政监督:一方面对业主大会、业主委员会等组织进行监督;另一方面对物业服务合同进行监督。现行法规对于组织的监督有明确的规定,如业主委员会成立后需向行政机关备案。然而对于物业服务合同却没有相关的备案或其他的监督程序,特别是对前期物业合同,行政机关应加强监督,以防止建设单位、前期物业企业滥用优势地位侵害业主合法权益。然而,依现行法规行政权在此十分薄弱。
3.在新旧物业交接中存在的问题。在业主大会选聘了新的物业服务企业后,新物业进入的过程中,也是容易出现物业管理秩序混乱的时候。此时,旧物业企业或因为利益纠葛,或由于心有不甘,有意或无意地排斥新物业企业的进入,因为业主与物业企业法律地位平等,故无权强制旧物业企业退出。这种情况下,行政机关应当充分使用行政权力保障交接的顺利进行。但是,我国的现行法规中对于此处行政权的运用却十分不明确,也很不充分。如在《物业管理条例》第39条只是规定,物业企业间应做好交接工作,但是如何做好、是否应有一个时间限制没有规定。
三、物业管理各方当事人法律地位认识方面存在的问题
1.物业服务企业。物业服务企业是依法成立的营利性法人,其行为主要是商事行为,但也具有部分的公共事务性。一方面,其通过向业主提供约定的物业服务,其与业主法律地位平等,与业主之间主要形成民事法律关系。另一个方面,物业小区也是社会的一部分,小区事务也会直接影响到公共利益。因此,在行为涉及公共利益时也会带有一定的行政性,如涉及治安、环保等方面法律、法规规定的行为时,在有行政委托或行政授权的情况下,就可以行使部分行政性职权。但是,在我国现行法规中,对于物业企业部分行为的行政性缺少认识。
2.业主、业主大会、业主委员会。业主为社区的真正主人,是有权接受物业企业服务,并支付物业服务费的重要一方当事人。业主大会是由全体业主组成,其只是一个议事性机构,其性质不应是一个法人。业主委员会是业主大会的常设组织,在业主授权的情况下,代表业主监督物业企业的活动。其职能应主要是日常性的、监督性的。因此,在物业管理中,只有业主才有最终的决定权,因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。而在我国现行的法规中,对于业主的权利关注过少,过多地强调统一,强调业主大会及业主委员会的权利。
3.居委会、街道办事处。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。街道办事处是行政机关的派出机构,行使行政职权。业主委员会也是基础群众性自治组织。故在业主大会和业主委员会成立的情况下,居委会的职能与业主委员会的职能是重合的。因此,在我国现行法规中,将居委会和业主大会、业主委员会的职能分离,将居委会至于业主委员会之上的做法,既会浪费资源,又容易引起不必要的纠纷。


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