物业管理中的法律关系分析

物业管理中的法律关系分析

想要解决物业管理纠纷，首先要理清物业管理过程中所产生的法律关系，其主要涉及三方当事人，即业主、业主委员会或组织、物业管理企业。

1.业主与业主委员会之间的关系

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会通过行使作为业主组织成员的权利来行使对建筑物共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主组织成员的义务来履行对小区共有部分的共有财产义务，即业主委员会代表业主行使权力、履行义务，两者之间存在代表关系。其设立目的在于解决各区分所有权人的纷争并协调其共同利益，处理公共事务。由此可知，业主与业主委员会的关系是物业管理法律关系的核心。

2.业主委员会与物业管理企业之间的关系

在现实生活中，物业管理一般涉及业主委员会与物业服务企业之间的法律关系，即业主委员会代表业主的利益选择物业企业并与之签订合同。因此，业主委员会与物业企业之间最主要的法律关系是合同关系。物管公司有根据物业管理服务合同的规定提供管理服务的义务，同时享有从业主委员会获得报酬的权利。业主委员会享有获得合同约定的物业管理服务的权利，同时负有按约定向物管公司支付物业管理服务费的义务。但是，在物业服务过程中，我们常见的是物业企业直接向业主要求支付报酬，即物业企业代替业主委员会向业主要求支付物业费，由此可知，物业企业与业主委员会之间还存在代理与被代理的关系。

3.业主与物业服务企业之间的关系

基于物业服务合同，物业管理费的缴纳是发生于物业服务公司与业主之间，因此物业管理法律关系似乎只是简单的业主与物业服务公司之间的关系。但事实并非如此，如果把物业管理法律关系视为业主与物业服务企业之间的关系，那么单个业主便可因物业服务企业的服务有瑕疵而要求拒缴物业费。此时，因为其他的业主仍然在缴费，物业服务企业不能因为单个业主的不缴费而停止对整个小区的管理，不缴费业主仍然会通过“搭便车”的方式享受到物业服务企业的服务，这对于其他缴费业主而言是不公平的，这只会导致越来越多的业主想要“搭便车”而不缴费，最终导致物业服务企业经费不足，无法提供正常的服务，使居住环境恶化。因此，业主与物业服务企业之间不存在直接的法律关系。

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