民法典：租客违约，未必需支付违约

民法典：租客违约，未必需支付违约金

裁判说理：

租客在租赁期限截止之前请求解除租赁合同不再租赁房屋的，应承担违约责任，但该责任并不适用于所有情形。

基本案情

2019年7月22日，原告田亚生与被告张祖池签订《租赁协议》，约定将位于湛江市某公寓租给被告作为住宅使用。

协议主要约定：租赁期限自2019年7月25日至2022年7月25日，租金按月支付，每月1900元，每个起租日前十天内缴付指定的租金给业主，支付方式为微信转账。租客须在租期内清缴一切有关物业的费用。租客须交予业主保证金3800元作为保证租客遵守及履行租约上所需遵守的条款之按金。租客如拖欠租金达十五天，或欠交管理费、水电费等达1个月视为租客违约，合约因则告终止，租客须全部承担因违约所造成的责任。双方同意于租期满36个月后，租客可向业主申请终止租约，并须提前1个月通知业主，而租约最少要用该物业36个月。双方议定之租赁期内不得提前退租，如租客提前退租或出现违反上述约定的，业主有权没收其按金3800元。

签订合同后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付租赁保证金3800元，并依约支付每月租金。由于经济困难，被告从2020年1月份开始拖欠租金。原告于2020年1月24日通过微信将2020年1月25日至2020年2月25日的租金、水电费、物管费共计2146.47元的催租单发给被告，但被告没有依约支付。直至2020年6月份，经原告多次催租，期间被告于2020年3月25日微信转付1000元租金给原告，其余租金均没有支付。原告于2020年6月9日在告知被告的情况下将涉案房屋清理搬空。原告在催讨租金无果的情况下，向人民法院提起诉讼。直至起诉时，被告共拖欠2020年1月至2020年6月的水费149.93元、电费214.94元、物业管理费677.9元，共计1042.77元。

诉讼请求

1、被告支付2019年12月26日至2020年6月9日期间（共167天）尚欠房屋租金共计9521元给原告（1900元/月÷30天×167天-已付1000元）；

2、被告支付2020年1月至2020年6月的水费149.93元、电费214.94元、物业管理费677.9元，共计1042.77元给原告；

3、被告支付资金占用期间的利息给原告[利息计算：以11563.77元（9521元+1042.77元）为基数，从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清之日止]；

4、解除原、被告签订的《租赁协议》；

5、被告支付三个月的租金损失共计5700元（1900元/月×3个月）；

6、被告承担诉讼费用。

律师说法

原告田亚生与被告张祖池于2019年7月22日签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。

被告从2020年1月开始拖欠租金，显然已构成违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据《民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及合同关于“租客如拖欠租金达十五天，或欠交管理费、水电费等达1个月视为租客违约，合约因则告终止，租客须全部承担因违约所造成的责任。"的约定，原告请求解除双方签订的《租赁协议》合法有据，本院予以支持。

根据原告于2020年1月24日通过微信发给被告的“2020年1月25日至2020年2月25日拖欠租金等费用"催租单显示，被告应当为从2020年1月25日开始拖欠租金。因此，根据原告的诉讼请求，被告应当支付给原告2020年1月25日至2020年6月9日的租金7568元（1900元/月÷30天×136天-已付1000元），以及拖欠的水电费、物业管理费1042.77元，合计8610.77元（7568元+1042.77元），并以8610.77元为基数从起诉之日即2020年7月13日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。

关于原告请求被告支付三个月的租金损失。根据《民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告从2020年1月份开始就多次向被告催讨租金，被告一直没有依约履行，但原告没有采取适当措施防止租金损失的扩大，同时考虑到本院已支持原告主张到2020年6月9日的租金请求，原告的租金利益已得到适当的保护，故对原告另行要求三个月的租金损失，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。

法院判决

一、解除原告田亚生与被告张祖池于2019年7月22日签订的《租赁协议》。

二、被告张祖池须于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金、水电费、物业管理费合计8610.77元，并以8610.77元为基数从2020年7月13日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告田亚生。

驳回原告田亚生的其他诉讼请求。

声明：本文版权归原作者及原出处所有，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请添加并告知（微信号13691255677）处理。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。