动迁房买卖中的合同解除

动迁房买卖中的合同解除

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

一、解除权的产生—消灭—产生

（一）解除权的产生

1、约定解除的解除权的产生

约定解除的解除权的产生比较简单，即符合合同约定的条件即产证。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的，卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日，卖房人就享有了合同解除权，并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭（不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权）。

2、法定解除权的产生

法定解除权的产生也比较简单，即只要符合《合同法》第94条任何一项的条件，法定的合同解除权即产生。

（二）解除权的消灭

解除权的消灭，简单讲，分为因权利人的放弃而消灭（严格讲这也是合同解除权法定的消灭的一种情形）和法定的消灭

1、因权利人的放弃而消灭

这是最常见的情形，即享有合同解除权的一方，主动放弃合同解除权。如享有合同解除权的一方与对方就合同履行期限等问题达成补充协议变更之前的约定或者以放弃此次解除权为代价与对方做一定的利益交换（即以继续履行合同为前提的和解协议）。这样，享有合同解除权的一方即是放弃了合同解除权，其不得再以之前享有的合同解除权来解除合同，除非是其再次享有了合同解除权。

2、合同解除权法定的消灭

所谓合同解除权法定的消灭，即因一定法律事实的发生而导致享有合同解除权的一方丧失其合同解除权。如在享有合同解除权的一方行使合同解除权之前，对方（违约方）履行了其合同义务。

（三）合同解除权的再产生

合同解除权的再产生其实也是有约定的解除和法定的解除两种情形。即在享有合同解除权的一方的解除权消灭后，对方再次构成根本违约，导致原来丧失合同解除权的一方又享有了合同解除权。如因买房人逾期付款，卖房人享有合同解除权。但是卖房人没有行使此合同解除权，而是与买房人达成补充协议约定新的付款时间和宽限期（如买房人逾期付款超过15天，卖房人有权解除合同），如果买房人再次逾期付款超过宽限期（如上述15天），则卖房人的合同解除权再次产生。

二、享有合同解除权才可以解除合同

解除权属于形成权，可因单方的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭。合同当事人只有享有合同解除权，才能够行使解除权解除合同；没有解除权的一方当事人不可以解除合同。至于违约金，是守约方解除合同后要求违约方给予的赔偿。违约金是违约损害赔偿的预定，是为了守约方在解除合同后能够以最高效的方式获得损害赔偿；违约金不是合同当事人行使合同任意解除权所附的条件，即并非合同当事人只要支付违约金就可以解除合同。

三、异议期的问题

《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《合同法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号）：“……当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。……”2014年11月25最高院院长信箱《关于如何理解与适用合同法解释（二）第24条问题的答复》第一条：合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下，向对方发出了解除通知，对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的，人民法院是否支持，无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张，本条适用的前提是主张解除合同的一方应具有解除权，否则，对方提出异议的权利不受异议期的限制，本条不适用，人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持；否定的观点主张，异议期限经过，异议权不再受法律保护，此时无论解除合同的一方是否具有解除权，对方当事人均无权再对合同解除提出异议，故对此种情形下的异议诉请，人民法院不应支持。以上两种观点，均具有一定的理论依据和现实基础，根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。

对此，最高法院将在进一步研究论证的基础上，以司法解释、司法政策或典型案例等形式，明确提出相应的意见，以统一裁判尺度。即法律对于没有合同解除权者行使合同解除权，过了异议期后合同是否被解除没有给出明确答复。但是在法理上，无合同解除权者行使合同解除权，即便异议期过了，合同也不能被解除。最高院(2013)民一终字第18号判决认为没有合同解除权者行使合同解除权，即便过了异议期，合同也未被解除；最高院（2013）民申字第2018号判决则认为没有合同解除权而行使合同解除权，过了异议期，合同被解除。

附殷某某与姚某某、莫某某房屋买卖合同纠纷

案情简介：涉案房屋为殷某某动迁所得的房屋。殷某某的动迁协议签订于2009年3月。2012年12月26日，姚某某、莫某某、殷某某签订《上海市动迁房预售预购合同》一份，约定姚某某、莫某某购买殷某某位于嘉定区南翔镇房屋，面积86.82平方米(实际面积以产证下来为准)，上述房地产转让价为115万元，殷某某于2013年3月30日通知姚某某、莫某某进行房屋验收交接。双方确认以产证下来满三年(满足国家法律法规政策允许此房上市交易为准)之后的十五个工作日内共同向房地产交易中心办理过户申请手续。姚某某、莫某某应于2012年12月26日签订合同当日支付定金2万元，2013年3月30日前支付购房款88万元，2013年6月30日前支付购房款10万元，剩余购房款15万元，待办理该房产过户时姚某某、莫某某向银行借贷支付，此款由贷款银行代姚某某、莫某某直接划入殷某某指定的银行卡上，以银行实际放贷为准。合同签订后，姚某某、莫某某向殷某某支付购房款90万元。2013年3月，殷某某将涉案房屋交付姚某某、莫某某使用。2015年9月21日，殷某某办出了涉案房屋的产权证。因2016年年初姚某某、莫某某要求殷某某配合办理该房屋的过户手续未果，故诉至法院。审理中，姚某某、莫某某已将剩余房款25万元打入法院代管款账户，以证明其具备继续履行本案房屋买卖合同的能力。

殷某某上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：合同约定上诉人拖延合同超过30日合同取消，上诉人赔偿被上诉人评估价50%，故应当取消合同。合同约定两被上诉人于2013年6月30日前支付房款人民币(以下币种均为人民币)10万元，两被上诉人应当支付上诉人违约金，逾期30日应当取消合同。现被上诉人逾期付款近3年半，应当支付日千分之五的违约金计639,500元，其诉讼请求不应当成立。上诉人仅一套房，系低保户，无力再购房。且现产证面积大于合同约定面积，该部分房款被上诉人应补给上诉人。故请求二审法院支持上诉请求。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初7457号】姚某某、莫某某与殷某某签订的《上海市动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应当依约履行。姚某某、莫某某依约支付部分房款后，殷某某应当在该房屋符合上市交易条件后的十五个工作日内配合姚某某、莫某某办理房屋过户手续。姚某某、莫某某应当在办理过户时将剩余房款25万元支付给殷某某。现该房屋已经满足了上市交易的条件，对于姚某某、莫某某诉请要求殷某某配合办理过户手续的诉请，法院予以支持。关于姚某某、莫某某主张其在2013年10月份支付给殷某某10万元现金，殷某某不予认可，且姚某某、莫某某未能提供收条等证据加以证明，故法院对姚某某、莫某某的该主张不予采信。

一审法院判决如下：一、殷某某应于判决生效之日起十日内配合姚某某、莫某某办理上海市嘉定区房屋的产权过户手续，将该房屋过户登记至姚某某、莫某某名下；二、姚某某、莫某某应于判决生效之日起十日内向殷某某支付剩余房款人民币250,000元。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终2657号】本院认为，上诉人主张合同约定拖延过户超过30日合同即取消，上诉人赔偿被上诉人评估价50%，故应当取消合同。该约定中上诉人系义务人，权利人是被上诉人，上诉人未履行义务，是否解除合同的权利在于被上诉人。故上诉人援引该条文请求解除合同，本院难以采纳。上诉人主张被上诉人延迟付款超过三十天，但此后至起诉前并无证据证明上诉人以此向被上诉人提出过解除合同。一审中上诉人表示可以协助办理过户手续，但是要求补贴房款至150万元。至于未配合过户的原因，上诉人主张系原房屋产权在其与其子名下，故上诉人现主张解除合同，本院难以支持。关于房屋面积增加，合同已约定了总价，且面积处明确“实际面积以产证下来为准”，因此上诉人认为被上诉人应当补差额面积的房款的意见，本院不予采纳。至于上诉人认为被上诉人应支付其违约金，因并未提出明确的诉讼请求，本院不予处理。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币15,150元，由上诉人殷某某负担。

本判决为终审判决。