三类问题易引发商品房委托代理销售合同纠纷

三类问题易引发商品房委托代理销售合同纠纷

2009-2013年，上海市第二中级人民法院共受理商品房委托代理销售合同案件11件，经分析，发现此类纠纷主要由三类问题引发：

1、约定放弃任意解除权问题。商品房委托代理销售合同属于委托合同，委托人或者受托人按照合同法规定可以随时解除合同。在实际业务中，受托人在合同签订之后就开始投入大量人力物力开拓市场和联系客户，但未必立即就能产生促成交易的结果。为此，有的合同约定排除委托人的任意解除权。双方产生矛盾后，委托方往往以违反合同法为由要求确认上述约定无效。

2、约定溢价款问题。建设部《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用；建设部等发出的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，实行独家代理的，房地产经纪收费最高不得超过成交价格3%。实践中，委托方常常以溢价奖励违反上述规定、收费标准超出比例限制为由请求确认上述约定无效。受托方则坚持认为双方当事人的约定系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认为有效。

3、可得利益界定问题。合同解除后，受托人一般以已付出大量劳动为由，主张根据项目所涉商品房面积和当前市场价格计算可得利益，委托方则认为受托人实现销售并获取佣金尚受国家政策、市场变化等多种因素影响，以合同约定的可销售金额为依据主张可得利益有失公平，双方常为此问题争执不下而涉诉。