办理所有权转移登记时共有情形原则上以预告登记时为准吗

2010年10月，江某以按揭方式购得商品住房一套，按购房总价的30％支付首笔房款后，与房地产开发公司签订了商品房买卖合同。 2010年11月，办理了预购商品房预告登记。 2011年1月，江某与田某登记结婚。2011年10月，房屋交付使用。办理转移登记时，房屋所有权应当登记为江某单独所有，还是江某与田某共同所有?

《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，预告登记的目的，是保证买卖房屋或其他不动产物权协议的实现，即使权利人取得期望中的房屋权利或其他不动产物权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。本案中，江某通过办理预购商品房预告登记，将其婚前基于商品房买卖合同欲取得的房屋所有权状况固定下来，即对该房屋所有权的单独所有，并具有排他的效力，以保证自己将来最终取得预告登记情形下的房屋所有权。因此，办理转移登记时，房屋所有权原则上应当登记为江某单独所有。

但是，预购商品房预告登记后，该预告登记保障的仍然是基于商品房买卖合同建立的债权，而非物权——房屋所有权。《合同法》第 79条规定，债权人可以将自己享有的合同的部分权利转让给第三人。据此可知，本案中，在办理房屋所有权转移登记前，债权人江某可以将自己婚前基于商品房买卖合同取得，且办理了预告登记的债权之一部分转让给田某，即增加田某为该房屋的共同购买人。当然，在合同关系中，债权债务是相对应的，故江某转让部分合同债权给田某，亦须合同的另一当事人房地产开发公司的协助、配合。因此，在房屋出卖人房地产开发公司的协助、配合下，江某和田某可以共同申请房屋所有权转移登记，将房屋所有权登记为按份共有或共同共有。若如此，原预告登记固定的法律关系虽然被击破，但不损害社会公益和他人利益，且有益于社会和家庭的和谐，应当予以支持。故预购商品房预告登记后，办理所有权转移登记时，有不以预告登记事项为准的例外情形。