房改房外墙脱落致人损害责任主体如何界定

房改房外墙脱落致人损害责任主体如何界定？

作者：洛阳市涧西区人民法院 崔丹丹

对于房改房，如果单位改制时留下了物业公司，就由物业公司继续管理，如果没有物业公司留守，那么单位在改制时应该将物业管理移交给所辖社区，成立业主委员会并聘请专业的物业管理公司进行管理。

【案例索引】

一审：河南省洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民四初字第312号（2013年3月5日）

【案情】

原告刘某诉称：2012年4月27日下午，原告与几位邻居在所居住的28号街坊院内楼下打牌，突然被楼体外脱落的水泥块砸中头部和胳膊，顿时鲜血直流，晕倒在地。在周围邻居的帮助下报警后，原告随即被送往第六人民医院进行抢救，由于伤情严重，住院接受治疗。原告今年已72岁，老伴已去世多年，家庭经济困难，为疗伤已花费近8000元医疗费，现已无力再支付高额的医疗费用。为此原告及家人多次找被告协商赔偿事宜，但均遭拒绝。综上所述，我们认为，被告作为原告所在小区的物业公司，属于对小区建筑物公共安全的管理，致使建筑物墙体脱落，造成被告受伤。依据相关法律的规定，原告所受到的伤害，被告理应承担赔偿责任。为了保护弱者和公共安全，避免类似惨剧再次发生，现诉至法院，诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付医疗费、营养费、住院伙食补助费、陪护费、精神损失费等共计两万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告洛轴物业公司辩称：第一，对原告所造成的伤害深表同情。第二，由于本案洛轴物业并不是适格的被告，该房屋在前期是由洛轴所有的房产，但后期随着房改的政策，房屋的所有权已归个人所有，房屋应当由所有的业主来管理室外的部分。作为洛轴公司没有收原告的维修基金，没有约定的义务也没有法定的义务，不是适格的被告，希望原告另案另诉，能够找准被告。

被告天乐维修公司辩称：答辩人更不是适格的被告，与本案没有联系。

法院经审理查明：2012年4月27日下午，刘某和几个老年人在本市涧西区28号街坊2栋2单元楼下打牌，下午一点左右，刘某被突然从该楼楼体掉落的水泥块砸中右侧身体。随后刘某被送往洛阳市第六人民医院救治，经诊断为：1、右耳廓撕裂伤；2、右外耳道伤；3、右上肢外伤；4、右上肢神经损害；5、右耳慢性中联。共住院22天，支付医疗费7932.9元。住院期间需壹人陪护。

【审判】

法院认为：根据法律规定，建筑物的外墙、屋顶等基本结构部分，属全体业主共有。业主对共有部分，享有权利，承担义务。原告刘某系被小区居民楼墙体脱落的水泥块砸中身体受伤，墙体水泥块脱落非人为因素，而系该建筑物年久失修所致。致害建筑物的业主共有部分存在安全隐患，该致害建筑物内所居住的全体业主依法应履行维修义务，由于该建筑物内居住的业主未履行维修义务造成建筑物共有部分致人损害的，该建筑物内居住的全体业主应当承担侵权责任。但是，原告刘某所居住小区的房屋系房改房，原产权单位为洛阳轴承集团有限公司，经房改后归业主所有，洛阳轴承集团有限公司破产之前，一直由洛轴集团的物业管理公司对该小区实施物业服务，履行管理人义务，洛阳轴承集团有限公司破产后，又成立了新的物业公司，即本案被告洛轴物业公司，由其对该小区实施物业服务，被告洛轴物业公司系国有独资公司，其对该小区实施物业服务，与业主之间并未签订物业服务合同，而是基于惯例，延续原有物业公司的物业服务，带有一定的福利性质。目前，该小区未成立业主委员会，因此被告洛轴物业公司应承担比目前市场经济条件下的其他物业公司更多的管理、注意义务，由于被告洛轴物业公司未尽注意义务，造成其所服务的小区内建筑物墙体脱落致原告损害，应承担一定的责任，本院根据本案的特殊性，酌定被告洛轴物业公司应承担30%的赔偿责任。具体的赔偿项目如下：医疗费7932.9元，住院伙食补助费660元，营养费220元，护理费1352.4元，共计10165.3元，被告洛轴物业公司应承担30%的赔偿责任，即3049.6元。原告要求被告天乐维修公司承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。庭审中，原告称被告洛轴物业公司前期向其垫付3000元医疗费，被告洛轴物业公司对此不予认可，由于原告未向法庭提交相关证据予以证明，故该主张本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：一、被告洛阳洛轴物业管理有限公司赔偿原告刘某医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费3049.6元；上述款项于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。本案受理费300元，由原告刘某负担200元，由被告洛阳洛轴物业管理有限公司负担100元。

【评析】

本案审理过程中，存在两种观点：第一种观点认为：致害建筑物的外墙系业主共有，物业公司不应承担赔偿责任。第二种观点认为：物业公司应承担部分赔偿责任。

笔者赞成第二种观点，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分…为业主共有部分。因此，业主对共有部分，享有权利，亦承担义务。原告刘某系被小区居民楼墙体脱落的水泥块砸中身体受伤，墙体水泥块脱落非人为因素，而系该建筑物年久失修所致。致害建筑物的业主共有部分存在安全隐患，该致害建筑物内所居住的全体业主依法应履行维修义务，由于该建筑物内居住的业主未履行维修义务造成建筑物共有部分致人损害的，该建筑物内居住的全体业主应当承担侵权责任。但是，本案中，原告刘某所居住小区的房屋系房改房，原产权单位为洛阳轴承集团有限公司，小区内住户基本上原来都是洛阳轴承集团有限公司职工，该房屋经房改后归业主所有，洛阳轴承集团有限公司现已破产，该公司破产在之前，小区一直由公司的物业管理公司实施物业服务，履行管理人义务；洛阳轴承集团有限公司破产后，又成立了新的物业公司，即本案被告洛轴物业公司，由其对该小区实施物业服务；被告洛轴物业公司系国有独资公司，其对该小区实施物业服务，与业主之间并未签订物业服务合同，而是基于其与该小区业主之间的人身属性，基于惯例，延续原有物业公司的物业服务，带有一定的福利性质。目前，该小区未成立业主委员会，因此被告洛轴物业公司应承担比目前市场经济条件下的其他物业公司更多的管理、注意义务，由于被告洛轴物业公司未尽注意义务，造成其所服务的小区内建筑物墙体脱落致原告损害，应承担一定的赔偿责任，综合本案的特殊性，酌定被告洛轴物业公司应承担30%的赔偿责任。