如何理解建筑物屋顶合理使用权归属

如何理解建筑物屋顶合理使用权归属

相关法律

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”

立法背景在实践中，屋顶平台的情况比较复杂，有的是开发商在售房时附赠给业主的，而且，只能由某个业主使用，其他人不能进入，此种情况，应该可以看作是业主专有部分所有权的客体。还有一些屋顶平台是由业主共同使用的，对此种情况，可以认为属于公共场所，应当认为是属于全体业主共有，而不能由开发商保留所有权。此时因屋顶使用产生的纠纷，就没有统一的标准，在此种情况下，最高院发布司法解释，各级法院可以以此为依据进行审理。

实践中常见的问题

一、如果不是顶层的业主使用了屋顶是否构成侵权？

关于非顶层业主对屋顶平台的利用，根据《建筑物区分所有权解释》第四条的规定，须同时符合下列情形：

其一、是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如：非顶层业主是因为居住方便，安装了太阳能热水器。

其二、是无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面，不得用为盈利，该条限定了业主一定不能是收益的行为，业主不能在屋顶或者墙面悬挂广告谋取利益。

同时，屋顶的使用范围要超过外墙面，对外墙面限制在专有部分对应的位置，也就说业主安装太阳能热水器可以不受位置的限制，但如果要安装空调室外机就要受到限制，一定要安装在你房屋专有部分对应的外墙面。

其三、是不违反法律、法规、管理规约。

其四、是不损害他人合法权益。

同时符合以上情形的利用，不认定为侵权。

二、什么情形下视为侵权？

其一、业主安装空调等必须要利用外墙面，但由于安装空调需要打孔和空调在使用中给相邻的业主造成损害的，需要承担侵权责任。例如：在安装空调室外机时，工人操作不慎，打孔时不小心破坏了邻居家的电路管网，造成了停电进而产生了损失，那业主对邻居家的损失负有赔偿义务。

其二、业主因合理居住使用，需要在屋顶安装太阳能热水器，在安装和维护太阳能时踩踏屋面或者破坏了屋面的密度结构，当屋顶的密封结构被破坏时必然导致漏雨，此时就给顶层的业主带来风险和损害，如果造成了损失，顶层业主就可以要求实际使用人承担侵权责任。