关于经营性房屋租赁合同纠纷中常见问题分析

关于经营性房屋租赁合同纠纷中常见问题分析

区法院梳理承租方与出租方的诉求及依据的事实理由，分析经营性房屋租赁合同纠纷案件中常见问题如下：

1.合同解除后承租方的装饰装修损失谁来承担。承租方租赁房屋用于商业经营，无论从事餐馆、酒店或超市经营，均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修，部分属于与房屋形成附合的装饰装修，俗称带不走的装修，部分属于可以移动的装修。

租赁合同解除时，承租方均会向出租方主张装饰装修损失，出租方则辩称其并不知道承租方的装修事宜，且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本，与出租方无关。如果承租方装修未经出租方同意的，则由承租方自行负担装修费用；如租赁合同明确约定了装饰装修事宜，则按照合同约定处理；但如果合同没有明确约定，且租赁合同是非正常解除的，那么就需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。

2.未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定。经营性房屋租赁合同纠纷，承租方需要办理从事经营活动所需的营业执照，但合同中仅仅约定租赁用途为商业经营，并未约定出租方负有为承租方办理营业执照的义务，亦未明确约定出租方应当提供办理营业执照所需材料。

部分承租方起诉要求解除租赁合同的案件中，解除合同的原因为出租方不能提供办理营业执照所需材料导致无法实现合同目的。出租方则认为，其并无配合办理营业执照的合同义务，并未违约，在租赁合同履行期间，承租方在不具有营业执照的情况下一直正常经营，不存在不能实现合同目的的情况，故不同意解除合同。可以明确的是，在经营性房屋租赁合同中，出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务，但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

3.租赁合同法律关系性质的具体认定。明确案件的法律关系性质是审理案件的基础，双方签订的以“租赁”为名的合同并非必然属于租赁合同法律关系，不显现“租赁”字样的合同可能属于租赁合同法律关系，应以合同约定的主要权利义务为基础，来判断是否符合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定，不仅限于案涉合同相关事宜的处理，亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。

部分案件中，一方当事人认为双方签订的并非租赁合同，而是联营合同、以不动产使用权抵债的合同等，对方当事人则坚持认为该合同就是租赁合同。对此，应从租赁合同的特征出发，看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益，承租人是否支付租金，审查双方之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系，最终作出合同性质认定。

4.因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题。与居住性租赁房屋相比，经营性租赁房屋受新冠肺炎疫情的影响更为明显。涉疫情经营性房屋租赁合同案件的争议焦点，主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。

承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继，无法实现合同目的，要求解除租赁合同，如无法解除亦应减免租金。出租人则认为虽然经营活动受到一定影响，但未达到不能履行合同的程度，不同意解除合同，亦对减免租金多有迟疑。即使双方均同意就租金数额进行协商，也因租赁房屋多位于核心商务区，租金标准高数额大而无法达成一致意见。经营性房屋租赁合同纠纷是否能够妥善处理和化解直接关系到市场经营主体生产、办公场所的稳定，业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复，关切重大，最高人民法院亦出台相关意见予以指导。在该类案件的个案处理中，应在法律规定下平衡当事人利益的同时，更加注重法律效果与社会效果相统一。

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