司法网拍买受人在解除房屋租赁合同中能否主张恢复租赁物原状

司法网拍买受人在解除房屋租赁合同中能否主张恢复租赁物原状

【案情】

2016年11月15日，被告张某某与袁某某与签订《铺面租赁合同》，袁某某将位于武宁县协和大道84号的商铺出租给被告张某某，租赁期限7年，自2016年11月15日至2023年11月15日。2018年10月16日，因袁某某未履行法院判决确定的给付义务，武宁县法院对上述铺面进行司法网络拍卖，原告李某竞价购得该铺面。之后，原告李某按要求办理了不动产变更登记。之后，被告张某某未按期足额支付租金，原告李某诉至法院，要求解除租赁合同，要求被告恢复房屋原状并交还租赁物。另查明，被告张某某承租后，用于经营餐饮店，装修中对铺面进行了拆改，将卷闸门拆除，拆除铺面隔墙和地面开孔连接地下室等。

【分歧】

原、被告双方对解除租赁合同、交还租赁物均没有异议，但对是否应恢复租赁物原状产生分歧：

第一种意见认为，原告李某是通过司法拍卖购买铺面，购买时就是这个现状，其无权要求恢复原状。

第二意见认为，虽然是通过司法拍卖购买铺面，但因为买卖不破租赁，双方继续履行租赁合同，原出租人的合同权益义务概括由原告李某承继，其有权在解除合同后要求承租人恢复原状。

【评析】

笔者同意第二种意见。

司法拍卖程序虽然体现的是司法机关的强制行为，但物权变动的效果及对外关系上与一般的买卖并无本质区别，特别是，对于有租赁合同的标的物，买受人也需要受到买卖不破租赁原则的限制。本案中，原告竞拍取得铺面所有权后，被告张某某依据买卖不破租赁原则要求继续履行租赁合同，而且张某某还交付了一段时间的租金，应该认定原租赁合同对原告继续有效，原告承继了原租赁合同上的权利义务。例如：提供租赁物的义务、收取租金的权利等。现被告未按约交纳租金的，原告也享有合同解除权，并可以依照合同约定或者法律规定收回租赁物。本案中，原租赁合同对改建租赁物没有任何约定，属于被告张某某自行行为，且其改建行为客观影响了租赁物的合理使用，其理应在合同终止后恢复租赁物原状。

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