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合同纠纷律师 >> 房屋租赁

以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定,不影响该合同系租赁合同的性质,适用“买卖不破租赁”原则

日期:2021-04-20 来源:— 作者:— 阅读:24次 [字体: ] 背景色:        

以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定,不影响该合同系租赁合同的性质,适用“买卖不破租赁”原则

案情介绍

2004年5月26日,甲公司与乙公司签订《房屋与土地租用合同》,约定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地,租期自2004年6月1日至2024年6月1日,租金共计300万元整,(租期届满时,若甲公司仍未付清乙公司债务,则租期自动展期20年,租金仍为300万元整),承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。因甲公司欠案外人债务,案外人申请执行甲公司财产,法院依法拍卖涉案房屋。李某于2016年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得涉案房屋及土地,并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由,根据买卖不破租赁原则,李某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。李某认为房屋与土地租用合同系甲公司与乙公司恶意串通,双方并不存在真实债权关系,房屋与土地租用合同名为房屋与土地租赁合同,实为抵债合同,不能适用买卖不破租赁原则。

裁判结果

自2002年至2004年期间,乙公司存在向甲公司转账共计1110万元的情况,现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形,法院确认《房屋与土地租用合同》有效。关于《房屋与土地租用合同》的性质,本案中,《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定,不影响该合同系租赁合同的性质,法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同,判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

法官提示

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益,承租方支付租金的合同。以不动产使用权抵债的合同,首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系,是否存在恶意串通损害第三人利益的情形,若双方系真实债权债务关系,通过签订不动产使用权抵债合同,承租方取得房屋使用权,出租方收取租金,抵债仅是对租金支付方式的特别约定,符合房屋租赁合同的特征。根据合同法的规定,租赁物在租赁期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同效力。在买卖和竞拍时,要充分了解标的物的相关权利状况,避免因对合同性质存在误解产生利益损失。

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