业主将房屋出租后物业费应由谁来承担

业主将房屋出租后物业费应由谁来承担

案例简介

张女士有一套空闲的房屋，出租给李晓明居住使用，并在《房屋租赁合同》中明确约定：物业费用由承租人李晓明承担。

因承租人李晓明未按期交纳物业费用，物业公司将承租人李晓明和张女士一起起诉到法院。

张女士向律师咨询：已经与承租人约定物业费用的承担问题，我本人是否还要承担物业费缴纳义务？

法条原文

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”

立法背景

在实践中，业主将闲置房屋出租的现象很普遍，如果此时承租人拒交物业费时，物业公司催收物业费时，就容易出现业主和租户互相推诿的情况，为了解决实践中何人为物业管理费用的义务人，因为只有物业管理合同的当事人才享有合同上的权利负担合同上的义务。

解读法条

其一、业主系交纳物业费用的义务人，该义务来源于业主与物业公司之间的物业合同关系。不因为房屋的出租，或者业主与承租人的相关约定，而导致业主针对物业合同义务的消灭。

其二、业主可以与租户在签订房屋租赁合同时约定，房屋的物业管理服务费由承租人承担，这是业主将缴纳物业服务费的义务委托给承租人去承担。也就是说承租人承担替业主履行缴纳物业服务费的义务。

该约定是业主与承租人在签订《房屋租赁合同》时的真实意思的表示，此时承租人受到合同的约束，定期向物业公司缴纳物业服务费。

但该约定只是在业主与承租人之间发生效力，对物业公司不发生效力。业主与物业公司之间的物业管理关系并未因房屋出租而消灭，故物业公司依然可以依据业主与物业公司之间的物业服务合同向业主收取物业费。

若承租人不按约定交纳物业服务费用的，仍应当由物业所有人即业主承担责任，业主向物业公司支付物业费后，可以向房屋承租人追偿。