未按时通天然气，业主能否主张违约金

未按时通天然气，业主能否主张违约金？

作者：吴杨

随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，购买适合自己家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。然而。目前我国的不动产立法仍不甚完善，市场机制仍需健全，商品房交易行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，欺诈和违约行为比比皆是。本文就开发商未按照合同约定提供燃气的问题进行解析。

案例：

某小区百余户业主于2012年7-8月间与被告首开公司分别签订了《北京市商品房预售合同》。合同第十三条约定，燃气应于2014年6月30日达到交用标准，但是燃气直至2014年7月29日才完成验收交付。被告已构成违约，所以百余户业主把被告首开公司诉至法院，要求被告支付原告燃气未按约定时间达到交付标准的违约金，及经济损失。

被告首开公司在答辩中辩称，原告购买的房屋是毛坯房，业主收房后必须进行装修，倘若此时燃气开通，如有业主私自改造燃气管道势必造成极大危害。由于一部分业主的燃气拆改行为以及燃气的特殊性才导致燃气公司开通燃气的时间根据安全需要及实际情况作出调整。此外，原告购买的是毛坯房在装修期间本身无法居住，所以原告要求赔偿因迟延开通燃气所造成的房租损失在事实和法律上都没有依据。如果法院认定被告存在违约行为，考虑到原告没有遭受任何损失，被告违约时间较短以及被告违约是出于对原告自身安全考虑等因素，请求法院对约定过高的违约金进行大幅度调低。

法官说法：

本案的焦点有三个：第一，被告是否存在逾期达到燃气交用标准的违约情形；第二，被告是否应该赔偿原告的经济损失；第三，违约金是否应该得到调整。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原被告在自愿基础上签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

商品房预售合同约定，原告购买房屋的燃气应在2014年6月30日达到交用标准。依据查明的事实，燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。

但是原告在要求被告给付燃气逾期达到交用标准违约金的基础上，再要求被告给付因未开通燃气造成的损失，该项诉讼请求缺乏法律依据，不予以支持。

被告主张商品法预售合同中对违约金标准的约定过高，请求法院予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付燃气逾期达到交用标准违约金数额。

法官提醒：

商品房买卖合同缔约订立合同的目的是为了使自己的合法权益得到最大保护和实现，而开发商的违约行为可能使买房者的利益得不到实现，还可能严重侵害买房者的权益，这个时候买房者一定要拿起法律武器维护自己的合法权利。

另外，业主一定要注意诉讼时效的问题，诉讼时效是指权利人如果没有在法定期限内行使权利，就会丧失请求法院依法保护自己权利的一种制度。根据民法通则的相关规定，一般民事权利的诉讼时效期限为两年。当事人维权一定要及时，否则得自己为损失买单。

作者单位：北京市房山区人民法院