房产商违反购房意向的责任如何认定

房产商违反购房意向的责任如何认定

购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。当购房意向书已经实质上构成商品房预售合同时，购房者可直接依据购房意向书追究房产商的违约责任当无疑问。实践中的分歧在于：当购房意向书并未构成商品房预售合同，而仅仅作为商品房预售合同这一本约的预约出现时，应当如何追究房产商的法律责任？

对于这一问题的解决存在两种观点：第一种观点认为，购房意向书虽然不是商品房预售合同，但它仍然是独立的合同，因此应当依据购房意向书本身追究房产商的违约责任；第二种观点认为，应当将购房意向书与商品房预售合同“捆绑"起来看待。签订购房意向书只是为签订商品房预售合同作准备，属于签订商品房预售合同的过程，因此如果因为房产商的原因而导致商品房预售合同没有订立，则应当追究房产商的缔约过失责任。

我们认为，应当以追究房产商的违约责任为宜。第一，预约具有独立的合同属性，成立、效力以及违约责任的认定等均应独立于本约作出。购房意向书虽然与商品房预售合同形成预约与本约关系，但这种划分的意义并不在于将两者的违约责任也等同起来。“事实上，预约与本约之差异仅在于约定之内容有所不同。"第二，违约责任比缔约过失责任更有利于遏制房产商的不法行为。违约责任与缔约过失责任的赔偿原则和赔偿范围存在着显著的差异。在缔约过失责任项下，购房意向书的具体内容以及房产商转售获利情况均不属于确定购房者损失的考虑因素。在司法实践当中，这种缔约过失责任往往表现为购房者的利息损失。如果法院仅仅判决房产商依据缔约过失责任赔偿购房者的利息损失，则这种判决的实际功效无异于为房产商提供低息贷款，从一定程度上来讲解决了房产商的融资难问题。在这种赔偿机制下，房产商可以说是“进退自如"：房价大幅飙升时，可以任意地违反购房意向书的约定，从容地独占房屋升值的利益，而购房者所支付的意向金则完全可以作为融资成本记人账目，且利息甚至低于银行贷款；房价大幅下跌时，房产商则可以选择履行购房意向书项下的缔约义务，并合法地获取购房者已实际支付意向金所产生的利息。当请求权基础被确定为缔约过失责任时，购房者无法分享讼争房屋的增值利益。如果法院按照缔约过失责任仅仅判决赔偿利息损失，那对房产商来说实在是过于“厚道"了。

此外，有必要在此探讨一下购房者损失的认定问题。在确定了违约责任为此类案件当中适格的请求权基础之后，法院对于损失的具体认定仍然存在不同的做法：第一种做法是确定损失；第二种做法是酌定损失。

我们认为，应以酌定损失为宜。购房意向书与商品房预售合同毕竟还存在差异，因此，违反购房意向书和商品房预售合同的法律后果也应当有所不同。一预约'合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。"如果法院通过转售差价确定损失范围，则无异于赋予了购房意向书与商品房预售合同相同的法律效力。房产商拒绝按照购房意向书签订商品房预售合同，实际上是剥夺了购房者的机会利益，使他们丧失了向他人以类似价格购买类似商品的机会。“机会丧失如何赔偿，主要在于订定本约的概率有多大以及本约最后将确定的内容，并根据经济理性人的标准进行判断。"诸多不确定因素的存在，使法院确定精确的损失金额在客观上是不可能的，因此还是酌定损失的做法相对较为可取。

如果当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则，应比照上述第一种情况处理，即出卖人应当将收取定金返还给买受人。