违反商品房预售合同，要承担违约责任

违反商品房预售合同，要承担违约责任

预约合同

根据订立合同目的的不同，合同可以分为本约合同和预约合同。预约合同的本质是一种约定将来订立合同的合同，目的是对当事人将来签订合同的相关事项进行约束。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，违反预约合同侵害当事人的信赖利益，应承担违约责任。

案例

原告杨乙志与被告厦门瑧豪房地产开发有限公司于2011年2月26日，签订一份《鹭岛心筑认购书》，约定:原告认购“鹭岛心筑”(即“大洋雅苑”)地下二层106号车位使用年限从2005年7月22日起计算共为五十年，价格为一次性付清195000元。原告应于2011年6月30日前付清首期款(含定金50000元)，并携认购书、定金收据、首期款收据及本人有效证件到被告售楼处签订《商品房买卖合同》。若原告不能在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，则视原告违约。在双方约定的合同签订期限内，被告将原告所认购之房产售与第三人，则视被告违约。同日，原告支付了被告50000元。被告于2010年7月28日已将“鹭岛心筑”(即“大洋雅苑”)地下二层106#车位抵押给泉州信用担保有限公司，并办理了抵押登记手续。此外，该车位在2011年9月14日及2012年6月6日，分别被厦门市中级人民法院、泉州市中级人民法院查封，至今仍未解除抵押及查封。

法院判决

原、被告签订《鹭岛心筑认购书》的目的在于促使双方签订正式的商品房买卖合同，由于双方对其中的房屋交付时间等未作约定，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，故原、被告间签订《鹭岛心筑认购书》所形成的法律关系为预约关系，《鹭岛心筑认购书》系房屋买卖的预约合同。原、被告签订的《鹭岛心筑认购书》系双方的真实意思表示，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效。由于讼争车位因被告的原因已办理抵押并被法院查封，未能订立《商品房买卖合同》的责任在于被告，且被告实际无法与原告签订《商品房买卖合同》，原告已不能实现预约合同的目的，被告构成违约，因此，原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。但根据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告约定购买讼争车位的总价款为195000元，故原告交付被告的50000元中定金应为39000元，被告应双倍返还原告78000元;余款11000元应视为购房预付款，不能适用定金的规定。因此，被告依法共计应返还原告89000元。

说法：

《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属等。据此，人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款，则为本约合同，反之，为预约合同。本案中，按照上述规定，原、被告间签订《鹭岛心筑认购书》属于预约合同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，违反预约合同侵害当事人的信赖利益，应承担违约责任。

律师建议，在房屋买卖中，如果买受人资金短缺需要办理贷款事宜，应注意在双方如无特殊约定并明确注明的情况下，申请并获得贷款是买方的一项义务。此外，根据法律规定，定金数额不得超过合同。