不定期租赁，原合同约定的违约金条款还能否继续适用

不定期租赁，原合同约定的违约金条款还能否继续适用

案例

2012年2月15日，某甲和某乙签订《租赁合同》，约定某甲将其位于广州市海珠区某地的商铺出租给某乙，合同约定租赁期限为4年，自2012年2月15日起至2016年2月14日止，某乙应当在每月15日缴纳当月租金，每月租金60000元，租赁期间内，某乙不得以任何理由缓交或不交合同规定的各种费用，如逾期交付租金，每逾期一日，某甲按欠付金额的1%的标准收取违约金，如逾期累计超过60日，某甲有权解除合同。合同签订后，某甲将商铺交付给某乙使用。租赁期满后，某乙仍一直占有使用商铺，并按时支付租金。自2017年3月份开始，某乙以商铺经营不善为由拖欠支付租金。某甲遂于2017年5月7日提起仲裁申请，要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求某乙支付拖欠的租金以及违约金。

某乙抗辩称，原《租赁合同》期满后，双方之间的租赁合同已经转为不定期租赁合同，双方没有就违约金再达成约定，某甲无权主张违约金。

对于租赁合同期满后，出租人与承租人之间形成的不定期租赁合同关系，原租赁合同所约定的违约金条款还能否继续适用，在司法实践中存在争议。

1、观点一

根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，原租赁合同继续有效，则违约金的约定也应当继续有效。

（2016）粤01民终11998号

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，孙某上诉认为双方租赁期间届满后形成的不定期租赁合同关系不应适用原租赁合同的主张依法无据，本院不予支持。孙某以不定期租赁关系期间不应使用原租赁合同约定的违约金条款、其不存在违约行为为由主张不应承担违约金依据不足，本院不予采纳。

（2014）西中民一终字第00808号

对于某集团认为租赁期间是2008年9月15日至2009年11月15日，超过该期间不适用合同中违约金约定的主张，不予支持。虽双方约定的租赁期间届满，但某集团并未按约定归还租赁物，且还进行新的租赁，张某对此未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故违约金的约定仍然有效。

2、观点二

原租赁合同期满后，当事人之间形成不定期租赁合同关系，原约定的违约金条款不应当继续适用。

（2016）内01民终2757号

对于违约金问题，违约金是合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱。某农业大学与胡某签订的原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同，对违约金问题彼此没有明确确认，故原租赁合同的违约金约定不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同届满后的不定期租赁合同，对某农业大学主张的违约金不予支持。

（2014）乐商初字第443号

该不定期租赁合同是一种新合同，合同内容应按照实际履行情况，违约金在双方没有明确的情况下，原租赁合同的关于违约金的条款不能延续于新的不定期租赁合同，故对于原告此主张，本院不予支持。

我国《合同法》第236条规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而区分定期租赁和不定期租赁，主要意义在于，二者终止的事由不同：对于不定期租赁而言，除非法律另有规定，任何一方当事人都可随时终止合同，只不过出租人应在合理期限之前通知承租人。换言之，不定期租赁与定期租赁最重要的区别在于租赁期限可随时终止。小编认为，因原租赁合同到期而转化的不定期租赁合同，如出租人和承租人依然按照原租赁合同所约定的租金标准、缴费时间继续履行合同，应当认为双方对原租赁合同的认可，并同意继续受原租赁合同所约定的条款约束。在此情况下，不定期租赁合同实际上是原合同条款在租赁期限上的延续，只不过该租赁期限是不确定的，任一方都有权随时终止。如果仅认为关于租金标准的约定有效，而关于违约金的约定无效，需要当事人重新达成意思表示，这无异于将原租赁合同除了租赁期限外的条款的效力进行割裂来判断，这样的认定也与《合同法》第236条的规定不符。因此，小编个人观点认为，不定期租赁合同中，原租赁合同约定的违约金条款仍可继续适用，在不定期租赁期限内，当事人仍得以依据原租赁合同的约定主张违约金。欢迎各位在留言区就此问题进行交流。