专有部分面积与建筑物总面积如何计算

专有部分面积与建筑物总面积如何计算

答：《物权法》第七十六条规定了业主大会决议事项的表决规则，第八十条规定了费用分担和收益分配的规则，两条规定均以业主专有部分面积在建筑物总面积中的占比作为标准。为此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。"需要指出的是，该条虽然规定专有部分面积的计算标准具有先后次序，但不动产登记是不动产公示的最重要方式，具有公信力，法律承认其具有与真实物权相同的法律效果并加以保护，因此不动产登记簿记载的面积具有最终决定性。无论是暂按测绘机构的实测面积计算的专有部分面积，还是暂按房屋买卖合同记载的面积计算的专业部分面积，最后只要经过不动产登记簿登记，就应按照不动产登记簿记载的面积计算。该条规定规定的建筑物总面积，并非建筑工程意义上的面积，也不是不动产登记意义上的面积，而只是一个虚拟的面积，其功能仅限于计算表决能力。