物业管理费是从实际交房日还是约定交房日之日起计算

物业管理费是从实际交房日还是约定交房日之日起计算

【案情】

2016年4月，与当地开发商签订购房合同，合同约定开发商于2016年8月31日前交房。同年8月31日，开发商通知钟女士来交房，但此时钟女士人在国外，遂延后了三个月（12月22日）才完成交房手续。交房时，钟女士被告知需缴纳物业费，物业费从9月1日起计算。钟女士认为，自己12月22日才拿到房子的钥匙，物业费应从交房时开始计算。

【分歧】

第一种意见认为：物业费应从9月1日起计算。理由是,开发商已经通知8月31日是钟女士最后来交房的日期，但因其自身的原因延后了交房时间，故物业费应当按照开发商通知的交房日期开始计算。

第二种意见认为：钟女士应当自实际交房日即12月22日起开始缴纳物业费。理由是，物业费应当自房屋交付起计算，而钟女士房屋交付的实际日期是12月22日，故应当自12月22日起缴纳。

【评析】

笔者同意第一种意见，主要理由如下：

我国物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主交纳。因此对于按时交付，应当如期缴纳物业费；对于没有按约交付的，应何时收取物业费视不同情况而定。

（一）因开发商的原因导致不能按时交房的，比如房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费。

（二）如果单纯属于业主无故拖延交房，则物业费起缴时间可以自收到开发商的《交房通知书》的日期计算，且购房合同上亦会约定买受人拖延交房的，应承担违约责任，具体表现就包括承担拖延期间的物业费，故拖延期间的物业费在业主最后收房时也应一起补交。

综上，本案中钟女士应当自2016年9月1日起开始缴纳物业费。

作者：乐安县人民法院 陈科凤