管道阀门脱落屋内灌水，责任谁来担

管道阀门脱落屋内灌水，责任谁来担？

2014年冬季的一天，张先生发现自己新装修的房子突然水漫金山，损失巨大，经查是楼上暖气管道锁闭阀脱落所致。张先生与多家单位协商赔偿事宜，但没有人愿意承担责任，遂将有关联的五家单位：某热力公司、某房地产公司、某物业公司、小区业委会、小区自治办告上法庭。商丘市睢阳区人民法院于2016年6月27日审结了该案，判决某热力公司赔偿张先生损失15120元、某房地产公司赔偿张先生损失6480元。

经查明，张先生与某房地产公司于2012年8月7日签订了商品房买卖合同，购买了该公司位于商丘市睢阳区应天路高速小区13号楼2单元3楼住房一套。2013年3月5日，张先生与某物业公司签订了物业服务合同，约定：张先生所购房产小区共用部分的日常维护和管理由某物业公司负责，合同期限至2016年3月4日。2014年10月份，某物业公司因故将管理权交与小区业委会。该小区供暖由某热力公司负责。　

2014年11月6日，小区自治办与某热力公司签订了张先生居住小区的供暖协议书，张先生因2014年度没有申请供暖，不是某热力公司的供暖客户。2014年11月21日，张先生居住的13号楼2单元4楼管道间暖气管道锁闭阀脱落，暖气管道里的水大量流出致张先生房内大量积水，导致其家里的墙体、柜子、沙发经水泡变形，壁纸、木地板、床、客厅鞋柜、沙发、墙体、柜子等毁坏严重，经鉴定，张先生的财产损失为20100元，并支出评估费1500元。后张先生提供证据证明：1、某房地产公司建设该房屋时没有封闭暖气管道，存有施工质量缺陷；2、张先生装修住房时并未更换入户暖气管道；3、漏水发生在张先生所在楼层上一层，即四楼供暖管道间。

法院认为，某房地产公司与某热力公司签订的《城市集中供热入网合同》约定，某房地产公司对小区内供热系统施工，锁闭阀是某房地产公司施工项目之一，施工结束后，由某热力公司进行验收，该合同并约定高速小区的热力站房和站内设施及用户锁闭阀管理权属于某热力公司，锁闭阀操作、改动均由某热力公司的工作人员进行。某热力公司于2014年11月份首次对该小区供暖，张先生所在的楼内管道间暖气锁闭阀脱落，致使其房内大量积水。某热力公司作为锁闭阀的管理人，不论锁闭阀脱落或断裂，其对锁闭阀管理、维修不到位，导致暖气主管道跑水流入张先生家中，造成物品受损，承担涉案事故的主要责任，应赔偿张先生损失的70%。某房地产公司对涉案小区的供热系统进行施工，其后未提交小区的供热设施验收报告，且未对暖气管道入户施工洞口封闭，导致大量水从暖气管道入户施工洞口流入张先生家中，承担涉案事故的次要责任，应赔偿张先生损失的30％。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，小区业委会、小区自治办均不属于该条例所界定物业管理单位，故不应承担责任。某物业公司虽然与张先生所在小区业委会签订有物业服务合同，但事故发生时已经撤离涉案小区，故某物业公司亦不需承担责任。

作者：商丘市睢阳区人民法院　李建华