最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条

最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条

规则摘要

1.物业服务合同的解除与业主权利保障

原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高

物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定

业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

裁判详情

1.物业服务合同的解除与业主权利保障

嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

裁判要点

原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

关键词 物业合同 解聘条件法定解除

裁判理由

法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体
审理法院 上海市第二中级人民法院

审理时间 2014年3月20日

案号 上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号民事判决书

出处 《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)。

2．不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高

厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案

裁判要点

物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

关键词 物业服务 管理瑕疵不可抗力 赔偿责任

裁判理由

法院认为：佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报导等相关证据可以证明在5·16暴雨发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然5·16暴雨具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。

综上所述，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》及补充条款主体适格，内容不违反法律规定，是合法有效合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。原告佰仕达公司依约为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，被告杜小铭作为小区业主之一，接受原告提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用。现原告要求被告缴纳所欠的2013年4月至2013年12月的物业管理费本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为942.6元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×9个月)；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。原告要求被告缴纳公摊水电费，因其仅提供代缴电费证明及公摊水电费计算依据，未提供代缴水费证明，故原告要求被告支付所欠的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公摊水费的诉讼请求因证据不足不予支持，合同中未约定逾期缴纳公摊水电费的滞纳金，原告要求按日千分之三计算滞纳金无合同依据不予支持，逾期支付公摊电费的滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。

反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。5·16特大暴雨的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告1256.74元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×12个月)。

审理法院 厦门市中级人民法院

审理时间 2015年4月7日

案号 厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第22号民事判决书

出处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。

3．物业服务合同效力及物业费减免请求的认定

杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

裁判要点

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

关键词 物业服务合同效力物业费请求权 物业服务瑕疵

裁判理由

一审法院认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。

二审法院认为：一审对于该物业服务合同效力的认定正确，王林凤作为业主应当履行支付物业费的义务。且其以钱塘物业存在物业服务瑕疵、不符合合同约定等为由拒不缴纳物业费的主张，缺乏有效证据证明，因此不予支持。

审理法院 浙江省杭州市中级人民法院

审理时间 2015年6月19日

案号 浙江省杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第1704号民事判决书

出处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。

4．业主委员会的原告诉讼主体资格认定

国信嘉园业主委员会诉林聪琴、张珍亮等物权保护纠纷一案

裁判要点

业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

关键词 适格原告 共同利益业主大会授权

裁判理由

一审法院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要提起诉讼，经业主大会决定，在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。参照《浙江省物业管理条例》第十六条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。国信嘉园业主委员会未经业主大会授权提起本案的诉讼，不符合原告的诉讼主体资格。

二审法院认为：根据《国信嘉园小区议事规则》第十八条第六款的规定，国信嘉园业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案系国信嘉园业主委员会就业主林聪琴、陶云祥名下的商铺租赁给张珍亮使用影响业主利益为由而提起的诉讼，因该商铺系小区个别业主享有且仅系小区物业的一个极小的组成部分，与国信嘉园业主委员会就属全体业主所有的小区商铺以自己的名义出租而提起的两起房屋租赁合同诉讼不同，不能当然认定涉及全体业主共同权益，故不能适用上述议事规则的规定，应由小区业主大会另行决定国信嘉园业主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼，因此国信嘉园业主委员会在未经业主大会授权的情况下提起本案诉讼，主体资格不符。

审理法院 浙江省杭州市中级人民法院

审理时间 2014年9月18日

案号 浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭民终字第2278号民事裁定书

出处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。