不缴专项维修资金就不交楼，合法吗

不缴专项维修资金就不交楼，合法吗？

住宅专项维修资金被称为房屋的“医保”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。在房屋使用年限内，一旦超过开发商承诺的保修期，小区共用部位和设施发生了不属于物业公司日常维护范围的损坏，则需要动用专项维修资金，可以说，“大病”全靠专项维修资金。因此，我国《物权法》、《物业管理条例》均对专项维修资金作出规定，甚至针对专项维修资金颁布了专门的《住宅专项维修资金管理办法》。

《物业管理条例》第五十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

《住宅专项维修资金管理办法》第十二条

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

缴纳专项维修资金，是业主的法定义务，该义务应在办理收房手续前履行。那么，如果业主没有缴纳，代表全体业主的业主大会或委员会应通过什么方式救济?请求补缴是否受诉讼时效的限制?

案例一

2004年3月，环亚公司取得永乐大厦底层、二层房屋的产权。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。2010年9月，久乐大厦小区业主大会经征求业主表决意见，决定由业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。业主大会向法院起诉，要求环亚公司就其所有的永乐大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金。环亚公司辩称，其于2004年获得房地产权证，至本案诉讼有6年之久，业主大会从未主张过维修资金，该请求已超过诉讼时效。

法院生效裁判认为，追缴专项维修资金不受诉讼时效的限制，对业主大会的请求予以支持。

该案例是最高人民法院最新发布的指导案例65号。裁决理由有三：

1专项维修资金具有专用性和公益性

维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。专项维修资金的缴纳而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分，关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。

2专项维修资金的缴存是法定义务，而不是来源于特定的交易关系

缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在并非源于特别的交易或法律关系，仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。

3从公平角度，允许部分业主不交维修资金违反受益者负担原则

如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。

从上述案例可以看出，专项维修资金是基于特定目的而设定的，为了维护业主共同的居住安全和便利，法律附加给每个业主缴存专项维修资金的法定义务。这一义务并不来源于特定的债权债务关系，不受诉讼时效的限制，而是取决于建筑物区分所有权人与共有部分之间的关系，其缴存义务是不可推卸的。因此，在业主没有缴存专项维修资金的情况下，业主大会或业主委员会可以予以追缴，这不仅适用于购房时首次缴交，也适用于续交。

《住宅专项维修资金管理办法》

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

案例二

业主与开发商签订《商品房买卖合同》。合同第20条约定，卖方应在2016年5月1日前交房;交房条件为卖方取得竣工验收备案表和永久水电证明。合同第26条约定，买方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅维修基金存入房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修基金专户。买方未按规定缴存首期住宅专项维修基金的，卖方不得将房屋交付给买方。

2016年5月1日，开发商向业主发出收楼通知，并发出《首期住宅专项维修资金缴存通知书》。业主以开发商未取得合同约定的验收文件为由拒绝收楼，并向本会提起仲裁，要求业主承担逾期交房违约责任。开发商抗辩称，业主未缴存专项维修资金，开发商有权拒绝交楼。

本案仲裁庭查明，业主和开发商未完成房屋交接的原因在于不满足合同约定的交楼条件，责任在于开发商，业主是否缴存专项维修资金并不是直接原因。如果更进一步，房屋已经满足合同约定的交楼条件，但业主拒绝缴纳专项维修资金，在这种情况下，开发商是否有权拒绝交楼?

这个问题存在争议。一种意见认为，合同第26条是格式条款，是对业主附加了对第三人的义务，是增加业主义务、排除业主主要权利的，应为无效。小编认为，从我国现有法律来看，这种意见是不妥当的。上文已经讲到，缴存专项维修资金是业主的法定义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条和第三十六条的规定，我国行政规章中将督促缴存的义务赋予了开发商，要求未缴纳专项维修资金，开发商不得将房屋交付给买受人，否则，开发商将受到行政处罚。如果认定开发商无权拒绝交楼，就将使开发商限于要么支付逾期交房违约金要么缴纳罚款的两难境地，是不符合立法的初衷的。既然合同已经约定了业主应在收楼前缴存专项维修资金，那么，该义务也可以视为双方办理交接的前提条件之一，开发商在条件未满足时有权拒绝交楼。

值得注意的是，将缴存专项维修资金作为交楼的条件之一，必须在合同中明确约定，如果未经约定，开发商直接引用法律法规的规定，是不可以作为有效抗辩的。这是因为，在业主未缴纳专项维修资金的情况下，可以通过其他途径救济，如果没有合同明确约定，专项维修资金的交付与双方之间的买卖合同履行无关。另外，由于附加督促义务的仅是行政规章，在合同法领域内也应当限缩其适用范围。