开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗

开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？

《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当然，合同中如果存在侵害业主权利，违反法律、行政法规的强制性规定，如擅自处分公共区域和建筑，或者某项管理项目的收费超过相关部门制定的标准，自然是无效的。同时，这份合同并非对业主产生永久的约束力，根据《物业管理条例》第26条的规定，前期物业服务合同即使期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同将终止。

【案例】

业主吕某某购买了某开发商开发的北京市丰台区某住宅小区的房屋。甲物业管理公司与该小区开发商签订《前期物业服务合同》后，依约为该小区供前期物业服务，然而吕某某拖欠甲物业管理公司2009年、2010年两年度的物业管理费共计人民币8113.32元。后甲物业管理公司将吕某某诉至法院追索上述拖欠费用，吕某某则辩称，《前期物业服务合同》是开发商与甲物业管理公司签订，自己并非合同当事人，故拒绝缴纳上述费用。法院经审理认为，甲物业管理公司系依法成立，具有合法的物业管理资质，其接受开发商的委托依约为小区提供了物业管理服务，吕某某理应缴纳物业管理费用，吕某某认为其与甲物业管理公司间未签订物业服务合同，双方间不存在物业服务关系的理由不能成立，最终法院判令吕某某向甲物业管理公司支付拖欠的两个年度的物业管理费用。

【评析】

上述案例中，业主吕某某看似合理的答辩意见在广大业主中具有一定的代表性，很多业主都有这样的疑问：前期物业服务合同是由开发商和物业管理公司签订的，我并没有参与，那这份合同对我有约束力吗？当下，随着法律知识的普及和人民教育水平的提高，小区业主的法律意识越来越强，对于涉及自身的法律问题更是十分关注。在签订购房合同时，业主与开发商对物业的管理方式须有明确的约定，这份由开发商制定物业管理合同是合法的，同时也是必要的。业主虽不是前期物业服务合同的合同直接相对方，但该合同是开发商为了小区的整体利益并按照法律规定的招投标程序选任制定的，同时该前期物业服务合同也在购房合同签订时向业主进行了明示，并作为合同的附件部分由业主签署，所以该合同对业主具有法律约束力。