房屋渗漏业主能否找承建商维权

房屋渗漏业主能否找承建商维权？

【案情】

孔某与江西某房地产有限公司签订购房合同，购买房屋一套，后该房屋在质量保修期内出现屋顶渗漏问题。在寻找开发商解决问题无果的情况下，孔某遂起诉房屋的承建单位江西某建筑公司，要求其对房屋进行修理、重做、更换。

[分歧]

关于孔某能否直接向承建商起诉要求对房屋进行修理、重做、更换，有两种不同意见：

第一种意见认为，孔某不能向承建商起诉，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，孔某诉争的是合同之债，只有合同一方当事人才能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，而作为施工单位的承建商不是适格被告，故孔某不能向作为第三人的承建商进行起诉，法院应驳回其诉讼请求。

第二种意见认为，孔某可以向承建商提出相关诉求，案件的纠纷是因房屋质量引起，系物权保护纠纷，诉争的是法定之债，因此孔某要求建设施工单位履行保修义务具有法律依据。

【管析】

笔者同意第二种意见，主要理由如下：

第一、以合同相对性为理由驳回业主的诉求不符合公平责任原则。合同相对性原则设计的初衷及最终目的是保障社会主体正当合法的权益，平衡及解决各方利益纠纷。但是在适用的过程中，如果一味僵化古板地解读合同相对性原则，则偏离了法律公平正义的导向。办案法官在遇到新问题新情况时，要在坚守法律规定底线的基础上，对某些传统的规定做不违反法律底线的补充和修正。此案中，若仍以合同相对性为由驳回当事人诉请，将导致当今社会背景下一大批类似的业主投诉无门，最终不利于社会市场经济的平稳运行和法治的健康发展。

第二、房屋质量的维修责任属于法定义务。《建设工程质量管理条例》第四十条对建设工程质量做了最低的保修标准规定；第四十一条则明确了施工单位的保修义务，规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。《中华人民共和国建筑法》第八十条规定“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”；该条规定只明确了责任者的赔偿义务，并未限定权利主体，因此不排除权利主体的多样性。房屋承建商作为责任主体之一，对房屋质量在保修期内负有保修义务符合法律规定。

第三、开发商注销后，房屋质量问题的责任主体。实践中，有些开发商售卖完房屋之后，往往会出现注销其主体资格来规避后续责任的现象。在房屋出现质量问题后，业主无处维权。虽然在此领域相关部门试图建立起一些弥补的方式，如设立工程质量保修保险、开发商社会责任保障基金制度等。但是在相关制度还未完善的情况下，目前能做的更公平可行的保障买受人合法权益的方式，就是选择性地追究以下主体的责任：一是在开发商未经清算或者未经合法清算的情况下，由开发商的清算组织承担责任；二是在开发商注销后，由其合并或者分立的单位承担责任，或者由其受托单位承担责任；三是由对房屋质量负有法定责任的施工单位承担责任。

因此在本案中，孔某作为商品房的业主，房屋在质量保修期内出现渗漏问题且寻求开发商无果的情况下，可以向责任主体之一的施工单位江西某房屋建筑公司诉求对其房屋进行修理、重做、更换至符合国家质量标准。

作者：抚州市中级人民法院 余磊