住宅小区车位权属问题分析

住宅小区车位权属问题分析

随着社会的发展，私家车已由“奢侈品”变为“代步工具”走入寻常百姓家。随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。目前住宅小区车位大致可分为四类：小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位（库）。要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。

一、小区地面停车位

地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

1、规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。《陕西省物业管理条例》第七十五条第一款规定：物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。就乾县目前各住宅小区的情况看，开发商一般在商品房买卖合同中约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让或者出租给小区业主。

2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的，《陕西省物业管理条例》第七十五条第二款规定：占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。当然，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。

二、人防地下停车位

人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分；另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同，比如广州的作法为，在开发商补缴地下车位的土地出让金后，可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记，业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。而北京的作法为，开发商如想处置该类车位，必须向人民防空办公室缴纳一定比例的人防工程使用费后方可处置。但乾县目前还没有人防地下停车位。不过根据目前乾县的发展状况，人防工程势在必行。

三、非人防地下停车位

《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。就乾县目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。乾县目前的住宅小区，开发商一般选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位，但该类车位的处分过程中，不管是转让协议还是租赁协议均无法办理备案，属监管的空白区，亟待政府出台监管措施。

四、独立建设的停车位（库）

该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。小区车位除上述四类外，目前比较常见还有机械车位，但机械车位根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中。另从上述分析也可看出，除地面停车位和独立建设的停车位（库）其权属法律规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下停车位的权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监管的盲区，其权属的厘清尚待法律法规的完善。

作者：刘影风 杨军刚