业主委员会在物业服务管理中的地位

【内容摘要】业主委员会作为近些年我国新出现的新生事物，正处于蓬勃发展的阶段,但实践中存在大量其法律地位不明确、权责不清等问题,它虽为业主大会的执行机构，但在物业管理中扮演着实质性的主体身份,应将其定性为“其他组织”，才能在立法中选择恰当的方式规定其职权，为小区业主团体自治提供法律上的范本，从而帮助各地业主委员会实践活动由不成熟走向成熟。

【关键词】业主委员会 法律地位 物业管理

住宅问题，是现今世界各国的重大社会经济问题。而由于各国政治、经济和国情的不同，形成了种种不同的住宅模式。改革开放以来，我国的住房制度发生了重大变化：即由此前的公有化、标准型住宅制度转变为现今有偿的多元主体的住宅商品化制度。 因此，“业主”这一新兴名词在我国为人们所接受，尤其在商品房发展很快、小区住房环境逐渐形成的城市。接之而来的社区管理问题，就催生了业主大会和业主委员会的诞生。可以说私有住房的出现，是业主大会和业主委员会产生的经济基础。而人们日臻增强的法律意识和维权意识，是业主委员会产生的思想基础。

业主委员会的成立是为了加强小区的管理，维护业主的权利，它作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理中起着举足轻重的作用。但是现今的立法方面存在一些制度上的不完善，没有对业主委员会的法律地位明确定性，致使在物业管理纠纷诉讼中，常发生业主权益得不到保护的情况，直接影响到广大业主的切身利益。本文主要探讨论业主委员会的主体资格问题，笔者从目前业主委员会的现状出发，根据现今理论界的观点，阐述自己的看法和理解。

一、我国关于业主委员会的立法现状

（一）《物权法》关于业主委员会的规定

业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。《物权法》从法律层面对业主委员会做出了规定。其第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。”《物权法》这些规定，虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格，当业主委员会侵害业主权利的时候，给业主的维权提供了合法的诉讼方式。但该法对业主委员会的其他方面的法律定位采取了回避态度，对业主委员会的法律性质界定不清，在实践中对于司法判案指导意义较弱。

（二）《物业管理条例》关于业主委员会的规定

2007年修订后的《物业管理条例》取消了2003年《物业管理条例》中关于“业主委员会是业主大会的执行机构” 的表述，取而代之的是“业主委员会执行业主大会的决定事项”。这一说法回避了关于“执行机构”的界定，为业主委员会的诉讼主体资格留下了一定的法律空间。 这即说明该条例仍然没能明确业主委员会的法律性质与诉讼主体的确定资格。

（三）其他规范性文件关于业主委员会的规定

最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释：根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提起诉讼。由此可见，最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提起诉讼。

二、业主委员会在物业服务管理中的地位

笔者在此部分分析业主委员会及其相关机构的关系，以求突出业主委员会在物业服务管理中的地位，强调我们为何要界定业主委员会的法律地位，而不是物业管理关系中的其他机构。

（一）业主委员会和业主大会的关系

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。

（二）业主委员会和物业管理企业的关系

物业管理企业根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。 业主委员会和物业管理企业的关系，主要体现在物业服务合同上。物业服务合同，指业主委员会成立后，由其代表全体业主与业主大会所选聘的物业企业所签订的合同。物业服务合同作为业主委员会与物业管理企业双方意思表示一致的协议，是市场经济中物业管理开展的协议基础。 物业管理企业由业主大会选定，而物业服务合同由业主委员会和物业企业具体签订。业主由于人数众多和时间精力上等方面的限制，物业管理需要专门物业公司有效管理。因此，业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同，委托物业企业管理小区相关物业事务。作为委托合同的相对人 ，业主大会是委托人 ，物业管理企业是受托人。双方根据受物业服务合同规定，行使权利，履行义务。

虽然《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会执行业主大会的相关决定，即业主委员会为业主大会的执行机构，但是笔者认为，业主委员会并非一般的组织，不能简单地视其为业主大会的执行机构。尽管业主委员会不是最高的权利机构，但由于是常设的日常管理机构，其性质和地位决定了其在物业管理中的关键地位和核心作用。但现行法律并未明确其法律地位，使其与业主、物业管理企业处于一个不平等的地位，一旦发生物业服务合同纠纷，业主委员会作为签订主体是否有权作为独立诉讼主体参与民事诉讼，变成了如今司法实践的争议之处。笔者认为，将其定性为“其他组织”，就可以很好地解决这个问题。首先，基于业主大会与业主委员会的代理关系，业主委员会的权限是由于业主大会授予的，业主委员会可以在其被授权的范围内独立地做出行为。其次，由其行为而产生的义务与责任可直接由业主大会承担，这样便可解决理论中探讨的由于业主委员会无其真正所能支配的财产而无法承担责任的问题。再来，界定业主委员会为“其他组织”，就能符合我国《合同法》和《民事诉讼法》关于其他组织的权利能力与当事人资格，即业主委员会可以作为原告参与民事诉讼。实际上，就是从另一个方面给予业主委员会独立的原告、被告地位，其后果能由业主大会承担的法律保障。因此，法律若拟定业主委员会为“其他组织”，既能解决其为业主利益的诉讼主体问题，又能保障市场交易的安全稳定。

综上，我们绝不能无视业主委员会在现实物业管理活动中的地位，生地把业主委员会作为业主大会的执行机构而忽视其法律地位，业主委员会在涉及物业管理事项上，频频以当事人的身份参加到有关诉讼之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性为“其他组织”，能更好地行使它的职权及在诉讼中有依据地参与。

三、业主委员会法律地位的认识与分析

（一）理论界对业主委员会的定性

在我国理论界，对于业主委员会的法律地位认定这个问题，大致存在以下几种认识：

1、认为业主委员会是法人组织。持这种观点的人认为，业主委员会依法成立、有必要的经费和财产、有自己的名称、组织机构和场所，属于独立法人，即拥有独立意志，并能完全承担行为结果。

2、认为业主委员会是“其他组织”。业主团体不属于法人，不具有民事主体的资格。它可以自己的名义起诉或者应诉，但其行为后果由全体业主承担。笔者赞同这种观点。

3、业主委员会不具有独立的主体资格。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。 本观点认为，它只是业主根据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规进行自治的机构,没有权利能力, 负责对内事务管理及对外实施相关具体行为，并无独立财产，也没有独立的意志其行为的法律后果应当由各个业主承担。

（二）对于业主委员会法律地位的分析

笔者认为，要搞清楚业主委员会的法律地位，首先要明确业委会是否可以成为民事主体，然后才有业主委员会成为法律确定的民事主体后是否有资格参与诉讼的一系列问题。这样才能更好的解决相关实践问题。

1、业主委员会不是民事主体

民事主体是民事法律关系主体的简称，指依法参与民事关系，享有民事权利和承担民事义务的人。 判断一个社会组织体是否能作为法律主体, 主要看其是否有独立意志或者能否作为意志的载体。 业主委员会有独立名义、意志。具体有以下依据: 业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的实体组织, 有自己的章程。我国业主委员会拥有一定财产。这些财产的来源有三个方面: 一是占住宅区总投资一定比例的划拨款; 二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房; 三是业主交纳的管理费。但并不因此而成为该财产的所有人，在建筑物区分所有权的制度下，业主委员会享有处分权的财产，其所有权的真正主体只能是全体业主。业主委员会能以自己的名义实施法律行为，但不能成为其行为后果的最终承担主体，其行为仍须由与其有法定责任关系的单位或个人承担全部或者补充连带责任。所以它不具有民事主体的资格。

2、对于理论界观点的分析

（1）对于认为业主委员会是法人组织的观点，笔者是不认同的。《民法通则》第 三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 ”。同法第三十七条规定，法人应具备的基本条件为：①依法成立； ②有必要的财产和经费； ③有自己的名称、组织机构和场所； ④能独立承担民事责任。非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织，亦称非法人团体。那么根据法律规定和法学原理，笔者对业主委员会所谓的民事主体地位进行分析：业主委员会不是以行政登记为成立要件的。所以 “依法成立”的要件不能得到满足。这一条就足以否定其法人资格的说法。

（2）对于业主委员会是“其他组织”的。笔者持赞成的态度。在这一观点上，理论界的争议主要在于，业主委员会有没有独立的财产能够承担相应的责任。有自己享有处分权的财产或者经费是业主委员会对外开展活动以实现自己意志的前提。《物业管理条例》第五十四条规定了专项维修资金，即专项用于物业保修期满后物业共用部分、共有设施的保养、一维修及更换的资金;第五十五条规定了共有部分及共有设施的经营收益。这些就是业主委员会享有处分权的财产。而且由于主人数众多，由全体业主共同行使以上财产的所有权不大可能也毫无必要。所以笔者认为业主委员会是有其一定的财产的，相应地，也支持此种观点。

（三）确立业主委员会法律地位的意义

对于确立业主委员会“其他组织”的法律地位是有很大的意义的。首先，能解决在物业管理中，业主委员会代表全体业主对外签订物业服务合同中，该合同成立的问题。对于合同的主体符合民事法律关系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，业主委员会的一项重要职权，即管理人代表管理团体或区分所有权人在诉讼上或诉讼外主张请求权。 如果能明确其为“其他组织”，就能很好的和最高法院的批复相接轨，使其诉讼权利能力得以明确确定，更好地维护业主的权益。

四、结语

业主委员会毕竟是一种新的主体，作为物业管理活动中维护全体业主利益的组织体，业主委员会具有操作性及现实意义。随着我国城市化的推进，与物业管理、服务相关的法律关系越来越多样化、复杂化，管理团体的法律地位急需相关法律进一步规范和明确。使业主委员会成为“其他组织”，能够更好的让其参与民事活动，维护业主的更多权益，保障社区自治的有效管理与社区稳定。

作者：肖拓