楼盘广告有承诺 名不副实属违约

楼盘挨着臭水沟就敢说江景豪宅，楼下有个小超市就说临近CBD，荒郊野岭盖栋楼就是远离城市喧嚣贴近大自然……开发商为推销房屋广告夸大其词的做法屡见不鲜，但地产广告中提到的配套也是房屋附加值的一部分，承诺的做不到，即使未写入合同开发商也要承担违约责任。

记者昨日从广东省消委会获悉，今年5月，省消委会共接待来访、接受投诉咨询971人次，其中接到消费者投诉280件，同比增长90.05%。其中，销售服务类、家用电子电器类、互联网服务类依旧排名消费者投诉的前三位。

事件

不肯把广告承诺写进合同

开发商最终退回两万定金

区位和配套很大程度上决定了商品房价格，而这些又不是开发商能够直接干预的，将模棱两可的配套预期作为承诺写入广告，并作为附加值注入房价，如果未能实现的开发商应承担赔偿责任。

今年5月8日，消费者廖先生参观了清远市广州后花园有限公司的展示厅和样品房，在看到广告牌中明确表示给予业主交通、医疗、教育、价格共四个方面承诺后，廖先生认为适合投资、自住，便签订了购房协议书。签协议后廖先生发现，购房协议中的“特别提醒”违背了合同缔约自由原则。合同规定：“乙方在签订认购书前已经仔细阅读甲方公示的《商品房买卖合同》及《补充协议四》及一系列附件、附录的条款内容，同意并认可所有的条款内容，不得删除修改任何内容。”随后，廖先生向销售中心相关负责人提出质疑，要求把签协议前广告牌中交通、医疗等四方面承诺，以补充协议的形式附在《商品房买卖合同》中，否则退还定金。不料，开发商却不同意添加，并称廖先生签订协议书表示已经同意协议里的一切内容，由于他一方的原因拒绝签订购房合同的不予退还定金。

廖先生认为开发商拒绝将广告中的承诺载入补充协议，意味着其广告只是招揽业主的手段，无法保证业主的预期利益，坚持要求退定金。就此问题双方协商无果遂投诉至省消委会。在省消委会的努力调解下，开发商同意退还定金，主动联系廖先生退还了20000元定金。

省消委会点评

影响价格和购买意欲

广告可视作合同条款

开发商的一系列广告明确以“承诺”等字眼表述，消费者完全有理由相信广告中的描述将成为商品房的附加值，该广告对商品房的价格和促使消费者进一步签订购房合同有重大影响。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

因此，本案中开发商的广告应该视为要约，若消费者购买该房产，而开发商没有兑现广告中的承诺，可以要求开发商承担违约责任。

消费者签订的购房协议书中“特别提醒”属于格式合同，开发商应尽必要的告知义务。根据消法第二十六条：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”因此，此特别提醒应为无效条款，无法免除消费者合法权益。