浅议相邻权与地役权的区别

浅议相邻权与地役权的区别

作者：原阳法院 李春利

所谓相邻权是指相毗邻的不动产所有人为行使其所有权或者用益物权的必要而对他方不动产依法直接支配的权利。而地役权则指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。《物权法》第七章、第十四章分别专章规定了“相邻关系”和“地役权”制度，那么如何区别这两种不同的法律制度呢？

1、权利的性质不同。相邻权从权利义务的角度讲是指两个以上相互毗邻的不动产所有人，在行使所有权时，因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系，故相邻权不是一种单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。也正因为如此，《物权法》把第七章“相邻关系”规定在第二编“所有权”中。而地役权是土地所有人使用别人土地的权利，它发生在两个不同归属的土地之间，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者经营的土地叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。《物权法》第三编“用益物权”中的第十四章设定了“地役权”制度，这也表明地役权是一种独立的用益物权。

2、产生的根据不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是法律要求一方必须 要为另一方提供便利，是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。

3、是否具有有偿性不同。由于相邻权是法律直接规定的，故不涉及是否有偿问题。而地役权是合同约定的，地役权是否有偿，主要取决于当事人在地役权合同中的约定。如果是有偿的，就应当明确约定费用的数额以及支付的方式。

4、是否可以对抗善意第三人。法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。但是地役权则不同，《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。

5、受到损害后的救济请求权不同。相邻权受到侵害后，只能以所有权的行使受到妨碍为由提起诉讼。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。

6、基于相邻关系的规定，相互毗邻的不动产所有人各自在行使权利时，不能影响邻人对其不动产的正常使用及安宁，而且还要容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。因此相邻权是相互的、双向的。而地役权是地役权人按照合同的约定，利用他人的不动产，目的是提高自己的不动产的效益，所以地役权是单向的。