房地产项目报建简单流程

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一、我国建设工程验收的种类

我国的建设工程竣工验收可谓是林林总总，法规之间也是交叉重叠，结果搞得大家昏昏然，一般人很难搞清楚。深究其种类，不外乎4种，即专业验收、竣工验收、综合验收和接管验收。

（一）专业验收

即规划、公安消防、人防等行政管理部门根据相关法律法规，对建设项目落实审批事项情况所作的检验和认可。主要包括：

1、规划验收。主要是依据《城市规划法》及国务院有关规定，审核建设工程是否按批准的《建设工程规划许可证》及其附件、附图确定的内容进行建设等。

2、消防验收。主要是依据《消防法》及《建筑工程消防监督审核管理规定》，检查建设项目消防设施是否符合消防监督意见要求。

3、人防验收。主要是依据《人防法》，检查防空设施是否实施到位、符合要求。

4、环保验收（“三同时”验收）。主要是依据《建设项目环境保护管理条例》及《建设项目竣工环境保护验收管理办法》，对建设项目水、气、声、渣等环境保护措施落实情况进行查验，以考核该建设项目是否达到环境保护要求。

5、用地验收。主要是依据《土地管理法》及国务院有关规定，对建设项目是否按批准的土地位置和面积使用土地、是否改变土地用途、是否擅自增加容积率等进行检查。

6、房地产开发项目验收。主要是依据《城市房地产开发经营管理条例》，对房地产开发项目涉及公共安全的内容进行检查。

此外，还包括其他涉及工程建设的各类验收。如《气象管理办法》规定，工程竣工验收时，应当由气象主管机构监督防雷装置竣工验收。国务院发布《对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，将防雷装置检测予以保留，并决定由国家气象局和省、自治区、直辖市气象主管机构实施。国家气象局《防雷装置设计审核和竣工验收规定》规定“防雷装置实行竣工验收制度，申请单位应当向许可机构提出申请，填写《防雷装置竣工验收申请书》。

（二）竣工验收

即工程完工后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对建设工程质量进行的查验。《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

（三）综合验收

是指房地产行政主管部门组织有关行政管理部门对住宅小区等群体房地产开发项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

（四）接管验收

是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。它与竣工验收的区别在于：1、验收的目的不同。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验：竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。2、验收条件不同。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。3、交接对象不同。接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

二、各类验收的法律性质

上述验收种类中，除接管验收系由物业管理企业组织实施、显然不属于行政行为外，对于其他3类验收的法律性质，尤其对其是否属于行政许可，一直存在争议。

（一）关于专业验收

对于专业验收是否属于行政许可，理论上分歧较大，实践中做法也不一。有的从国家法规层面上就规定其属于行政许可，如防雷装置检测。绝大部分国家未作规定，导致地方各行其是。如规划验收，有的地方政府规定其属于行政许可，并通过政府令公布，有的则将其作为非许可的行政审批事项，还有的将其作为行政许可的事后监管措施。笔者认为：除国家法律、法规层面有统一规定外，其他专业验收均属于行政许可的事后监管措施。理由是：

1、核查被许可人从事行政许可事项活动情况是《行政许可法》规定的监督检查措施。《行政许可法》设立了“监督检查”专章（第六章）。该法第61条规定，行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责。行政机关依法对被许可人从事行政许可事项的活动进行监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。公众有权查阅行政机关监督检查记录。可见，通过核查监督被许可人从事行政许可事项活动情况是《行政许可法》规定的措施，是行政许可的延续，不存在新的行政许可。而且，控制行政许可的数量，能够不设定行政许可的尽量不设定行政许可也是行政许可制度改革的方向。

2、有关专业法也没有将专业验收作为行政许可。以城乡规划法规为例，《城市规划法》第38条规定，城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。《城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。很显然，《城乡规划法》已经将规划部门“参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收”做法，改为对建设工程是否符合规划条件予以“核实”，以与《行政许可法》第61条“核查”相衔接。值得一提的是，《城乡规划法（草案）》第43条曾规定：“建设工程竣工验收前，由城市、县人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，符合条件的，出具规划认可文件。未取得规划认可文件的，建设单位不得组织竣工验收。”《城乡规划法》取消了“出具规划认可文件”规定，其用意可能就是规避将“核实”作为行政许可之嫌。但是，规划部门对建设工程是否符合规划条件予以核实的依据是“国务院规定”，国务院又是怎样规定的呢？国务院办公厅《关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]）25号）规定，“城乡规划行政主管部门要加强对规划实施的经常性管理，对建设工程性质变更和新建、改建、扩建中违反规划要求的，应及时查处、限期纠正。工程竣工后，城乡规划行政主管部门未出具认可文件的，有关部门不得发给房屋产权证明等有关文件。”所以，最终并没有绕过这个弯子。

笔者认为，实践中存在大量既具有行政许可性质、但又主要属于监督检查性质的措施，对其法律属性，国家宜作统一规定，不宜“闪烁其词”，更不宜由地方各自规定。如规划验收，一方面，它是监督检查措施，另一方面，实际上它也是行政许可——城乡规划行政主管部门未出具认可文件的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政部门不予备案，房屋登记机关不得发给房屋产权证明等有关文件。对此，建设部作出统一规定就能解决问题。再说，法学理论中的很多概念本来就难以分清，有待立法统一规范，我们没有必要陷入其中。由此看来，行政许可事项混乱、改革不彻底的另一个主要原因，就是地方在行政审批制度改革、清理许可事项中尺度不一。为此，国家相关主管部门应当以规章形式，对本部门执行的法律、行政法规设定的行政许可事项作出统一规定，以指导地方统一规范行政许可事项，维护法制的统一性。在此前提下，地方政府可以对地方立法依法设定的行政许可事项予以规范。

（二）关于竣工验收

如前所述，建设工程竣工验收是指工程完工后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对建设工程质量进行的查验。因此，现行法律框架下的竣工验收非行政行为，而是市场主体的行为。国家对建设工程质量管理的手段是实行竣工验收备案。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。它是依据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等法规、规章，加强建设工程质量监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。

通说认为，建筑工程竣工验收备案不具备行政许可的四个特征，不属于行政许可的范畴，因此建设部未将其列为行政许可事项。也有学者认为其“属于行政法上的确认行为”（王克稳：《我国行政审批与行政许可关系的重新梳理与规范》，《中国法学》2007年第4期）。但是，笔者认为它极具行政许可的特征，应当属于行政许可的范畴。因为“准予其从事特定活动”是行政许可最本质的特征（王克稳：《我国行政审批与行政许可关系的重新梳理与规范》，《中国法学》2007年第4期）。(1)行政许可以法律对相对人的特定活动有限制或禁止为前提。如果没有法律对特定活动的限制或禁止，便不存在行政许可，另一方面，法律对特定活动的限制或禁止又是相对的，如果法律上的禁止是绝对的，便亦无行政许可可言。法律之所以对相对人的特定活动施以限制，主要是因为这些活动或涉及国家安全、公共安全、经济安全、国家利益、公共利益，或涉及有限的自然资源开发使用、公共资源的配置，或涉及公民的人身健康、生命财产安全，因而，法律要求从事这些活动的相对人必须具备与从事该类活动相适应的能力、资格或条件。建筑工程竣工验收备案具备该特征。(2)行政许可必须经过行政机关的依法审查。由于法律在对特定活动进行限制或禁止的同时又都为从事这些活动应当具备的条件进行了明确的规定，行政机关在收到相对人的许可申请后，应当按照法律规定的条件进行审查。这里的“依法审查”指的就是按照规范该类活动的法律、法规或规章规定的条件所进行的审查。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，能否备案是要经过审查的。(3)行政许可是行政机关准予相对人从事特定活动的行为。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中的强制性条文规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”其条文说明进一步明确，未办理备案手续的建设工程，不允许投入使用。(4)行政许可的实施以有行政法甚至刑法的制裁为保障。这一点，《建设工程质量管理条例》规定也是明确的。当然，诚如前述，是否属于行政许可系理论研究范畴，既然建设部已作统一规定，就必须严格执行。

（三）关于综合验收

综合验收的设定依据是《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定。但是，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）已将其取消。

三、我国建设工程竣工验收改革之断想

2000年《建设工程质量管理条例》颁布实施以后，我国对房屋建筑竣工验收方面和以前相比，验收的组织者、验收主体、验收的对象、内容、程序方法以及验收以后最后的出具的验收合格标志方面都不相同。以前，是建设行政管理部门组织，而现在是建设单位组织，以前是由城建设、规划、房地产、工程质量监督部门组织验收小组，而现在改由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位组成验收小组，以前验收合格建设行政管理部门出具质量合格证，而现在改为竣工验收备案。但是，现行竣工验收制度显然存在诸多问题,仍需继续改革。

（一）调整建设工程竣工验收体制，强化市场运作，减少重复审批，是改革必须坚持的方向

根据《行政许可法》第13条规定，公民、法人或者其他组织能够自主决定的，行业组织或者中介机构能够自律管理的，或者行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的事项，可以不设行政许可。为数众多、形形色色的竣工验收明显属于上述范围。因此，国务院在行政审批制度改革过程中，陆续取消了大量竣工验收许可。如国务院第一次取消的行政审批目录中有"地下工程竣工验收"、"装修工程竣工质量认证"、"供水单位饮用水工程竣工验收"、"燃气工程竣工验收"、"房地产开发项目竣工验收"、"口岸新建、扩建、改建工程卫生设施审查和竣工验收"；第二次取消的行政审批目录中有"房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准"，第三批又取消了"住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收"。总的说来，一些专业验收取消后，改为核查、备案等监管方式，既能加重建设、设计、施工和监理单位的责任，又能提高办事效率，也不妨碍政府加强事后监管。

（二）改革措施要实事求是，不能简单化、一刀切

改变管理方式作为行政审批制度改革的一个重要方面。通过改革，将原先的审批方式改革为审核、核准或备案等其他相对比较宽松的管理方式，那么，这种管理方式的变化是否带来了行政行为性质的变化呢?改革之后的审核、核准或备案等方式是否属于《行政许可法》所调整的行政许可行为呢?实践非常难以作答。

1、国务院取消专业验收后，一些地方法规又将其恢复。《行政许可法》颁布之后，深圳市新制定的一些地方法规就恢复了相关专业验收。如2005年制定的《深圳市节约用水条例》第25条规定："新建、扩建、改建建设项目竣工后，建设单位应当申请水务主管部门对节约用水设施进行竣工验收"。再如2006年制定的《深圳经济特区建筑节能条例》第23条规定："建筑节能专项验收合格的，由主管部门颁发建筑节能专项验收合格证明文件；验收不合格的，主管部门不得办理竣工验收备案手续"。笔者认为，这些做法与《行政许可法》精神不符。长此以往，行政审批制度改革成就会大打折扣。

2、国务院取消综合验收后，形成政策真空，小区配套设施监管失语。广州市建设委员会2004年7月19日发布《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》指出：1、我委自2004年7月1日起，停止受理广州市商品住宅建设项目的综合验收资料，不再办理该项业务。2、取消商品住宅建设项目竣工综合验收后，各公司仍需按要求建设好各项配套设施，完成消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。3、完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。4、各公司要及时调整好与购房业主所签购房合同（协议）的有关条款，耐心做好解释工作，避免上访等社会不安定因素的产生。5、对管理不严、单项验收未完成、水电等生活必需设施项目未完善而引起上访事件的房地产开发企业，一经查证，我委将按有关规定严肃处理，并在房地产开发企业信用档案中予以记载。过去主要依靠许可，现在依靠诚信，失控在所难免，问题非常复杂。据悉，贵州制定城镇房地产开发经营管理条例，主要目的之一就是为了弥补这一政策漏洞，“亡羊补牢”。

应当说，2004年以来，我国根据《行政许可法》进行了3次行政审批制度改革，对行政许可项目进行了全方位严格清理。通过清理工作，许多不合法、不合理的行政许可项目予以撤销或改变管理方式，取得了良好效果。但同时，也取消了一些不该取消的许可事项。众所周知，行政许可作为一项重要的行政权力，是行政机关依法管理社会政治、经济、文化等各方面事务的一种事前控制手段。虽然《行政许可法》严格限定了行政许可的设定条件，但其对于直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等6类活动规定可以设定行政许可。笔者认为，国家相关部门也应当定期对行政审批制度改革情况进行“回头看”，通过评估，在遵循《行政许可法》的原则和精神、充分征求各方意见并经深入研究和论证的基础上，对于极个别确有实际需要、符合行政许可法精神、且不违背上位法规定的行政许可事项，给予“落实政策”，依法予以恢复，不宜搞一刀切。

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土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证及规划要点批复，是进行房地产项目开发的前提。两证一要点的申办及领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的利益平衡。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求，这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是在现实中，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业。

我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻空子的地方。

管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常的专业。搞得不好的话，被这个东西害死的公司比比皆是。千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就是不合格的。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区也是不合格的。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。引起什么生活上的麻烦，我想那是肯定的。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，只能解释这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置以后是否真的建那就可以灵活处理了。

为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。　　

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。

消防和人防专项审查

这两样东西搞死人，但可以直接这么下个结论：严格地说，没有哪个小区的消防和人防设计是达标的；也没有哪个小区的消防和人防设备是合格。直接一点说：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，更是莫名其妙，当然很多地方其实没有这个内容。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的人。所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

施工图审查，施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。不说大家也都明白。

余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。

一些二三线城市去，环保局一般都不严格管理噪音排放和夜间连续施工手续。

质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。　　

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。例如广州，做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。

施工招投标、监理报建

首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，即去工商局打一张股东结构书，即可免除施工招投标手续了。

在必须要做施工招投标的时候，施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求，总之必须按招投标志的要求来做。　　　　

监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核，通过就发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。但在实践中，能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的，几乎是不可能的，一般不会一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。　　

除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。总之通过各种变通，提前进行施工。

放线、验线

图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系，必须慎重。

预售许可证

预售现在的管理已经比较严格了，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。　　　　

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。卖的时候与申报的时候的价格不同甚至差距很大都没有什么关系，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假。

现在为了避免这种纠纷，开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。

规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定，也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。尤其是消防和永久用电。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

以上就是简单的过程。