房屋质量不合格如何维权 保修期内问题开发商承担

房屋质量不合格如何维权 保修期内问题开发商承担

买房子本来是一件高兴的事，但还是会有部分购房者在领钥匙或乔迁新居后会遇到漏水、墙壁开裂等或大或小的质量问题。住宅质量似乎成了房地产市场 永恒的话题。近些年，随着人们法律意识的增强，很多消费者在遇到问题后都想到了维权。那么，究竟如何通过法律途径解决房屋质量问题？

案例1

《住宅质量保证书》是开发商承担保修责任的有效凭证

案情：旅顺口区开发区一处楼盘，该房屋自1992年开始建设，建到一半就停工，一停就是十几年，直到2005年才建成。当时，有一百余户居民购 买了该房屋，该房屋除了土地使用权缩水十三年外，质量也存在严重问题。主要有卫生间未作防水、地热未作防水、房屋透寒、卫生间没有排风等质量问题。业主找 到开发商，开发商却说关于房屋质量的问题应该去找建筑商，建筑商与开发商有合同，这些质量问题应由建筑商负责。这一百多名购房者想了解，开发商的说法有没 有法律依据？

律师解析：购房者拿钥匙后，除了对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收，同时有权要求开发商出示并提供商品房买卖合同第八条规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管 理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，开发商未提供的购房者有权拒收房屋。《住宅质量保证书》是购房者要求开 发商承担保修责任的有效凭证。交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《住宅质量保证书》应包括以下内容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为 (一)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。以上内容应写入《商品房质量保证书》中，其约定的保修期限不得短于以上最低期限。

在保修期内房屋质量问题，应由开发商承担，合同具有相对性，开发商与建筑商的纠纷，与购房者没有对应性，开发商的说法没有法律依据。保修期后的房屋维修的，公共设施、设备、公用房屋等可以动用住房维修基金。

案例2

房屋主体不合格或质量问题严重影响居住的，可要求退房

案情：张先生在辛寨子附近购买了商品房，两年前交房后不长时间就发现了楼板断裂的情况。经鉴定结论为不影响结构性安全，可以修复。张先生咨询，他能退房吗？如果不能退，能要求开发商承担两年在外面租房的费用吗？

李大姐也遇到了类似的情况，她购买的商品房刚一年多点，现在发现楼板厚度不够，同时外墙面漏水，一下雨就大量向室内淌水，她现在想找开发商退房，能行吗？

律师解析：对于房屋质量问题能否退房，分两种情况：1、主体结构问题。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规 定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 2、质量瑕疵问题。《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

对于本案的两种情况，应当由当事双方进行房屋质量鉴定，然后，根据鉴定结论确定是否存在退房情形，经鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响 居住的，可以要求退房并赔偿损失；如果经鉴定可以修复，则要求开发商修复或承担修复费用。对于因鉴定及修复而导致购房人不能使用房屋而发生的租房费用，理所当然地应当由开发商承担。楼板属主体结构部分，开发商承担永久的保修责任。

律师提示

房屋质量涵盖范围很广

房屋质量范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线、安装工程、供热、供冷等，以及近几年涌现 出来的空气污染、噪声污染等。其中常见的有：房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落及危害居住者的生命安全及身体健康等。