买受人购买的未获得产权证的二手房是否亦可优先于工程价款或抵押权进行保护

买受人购买的未获得产权证的二手房是否亦可优先于工程价款或抵押权进行保护

裁判要旨

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》针对人民法院在审理民事纠纷案件中，如何审判涉及到建设工程承包人优先受偿权问题作出规定，同时该解释针对符合规定条件的商品房购买人权益保护做出明确规定。本案被申请人虽非购买商品房，但根据《消费者权益保护法》的相关规定，其仍然属于该司法解释规定的“消费者”，在其权利与建筑工程承包人的优先受偿权或者抵押权等发生冲突时，应给予其优先的保护。

案例索引

《四川省经济技术融资担保中心与吴文元、四川省广汉市新丰工业供销有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申3833号】

争议焦点

虽买受人购买的是未获得产权证的非商品房，但在其具有消费者属性时可否优先于工程价款或抵押权进行保护？

裁判意见

最高院认为：

（一）关于吴文元与新丰公司之间买卖房屋关系是否缺乏证据，是否涉嫌非法买卖的问题。

从原审判决认定的事实看，2009年11月17日吴文元与新丰公司签订《新丰综合楼房屋转让合同》，吴文元与合同签订后支付全部房款，新丰公司出具收款收据，之后案涉房屋由吴文元实际占有使用至今。该房屋转让合同是双方真实意义表示，不违反法律、法规的强制性规定，担保中心不能举证证明该房屋买卖合同涉嫌非法买卖，故其提出的该项申请理由缺乏证据支持。关于吴文元是否存在怠于行使权利的问题，原审判决认定，在新丰公司未办理案涉房屋权属登记的情况下，吴文元等购房人通过多种途径要求新丰公司办理案涉房屋的权属登记，新丰公司在庭审中对于其作出承诺办理案涉房屋转移登记的事实予以确认。此节事实足以认定吴文元并不存在怠于行使权利的情况。至于其是否应当办理合同备案、预告登记以及及时提起房屋买卖合同诉讼等，涉及到吴文元对自身权利的处分，不能以此认定构成怠于行使权利的要件。

（二）关于原审判决是否属于适用法律错误的问题。

最高人民法院法释[2002]16号司法解释针对人民法院在审理民事纠纷案件中，如何审判涉及到建设工程承包人优先受偿权问题作出规定，同时该解释针对符合规定条件的商品房购买人权益保护做出明确规定。本案被申请人虽非购买商品房，但根据《消费者权益保护法》的相关规定，其仍然属于该司法解释规定的“消费者”，在其权利与建筑工程承包人的优先受偿权或者抵押权等发生冲突时，应给予其优先的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人提起异议之诉的条件，原判决适用该规定同样并无不当。故担保中心提出的原判决适用法律错误的再审理由不能成立。