物业服务企业应承担的违约责任

陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

[裁判摘要]

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担的违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。

价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。

房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

原告：陈书豪。

被告：南京武宁房地产开发有限公司。

法定代表人：赵崇希，该公司董事长。

被告：南京青和物业管理有限公司。

法定代表人：符丽娟，该公司董事长。

原告陈书豪与被告南京武宁房地产开发有限公司(以下简称武宁公司)、南京青和物业管理有限公司(以下简称青和公司)发生财产损害赔偿纠纷，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。

原告陈书豪诉称：2011年6月25日早晨，被告武宁公司开发的南京市江宁区武夷绿洲小区观竹苑的围墙倒塌，其停在由被告青和公司负责管理的小区正规车位上的车辆(苏A856S3)遭受严重损害。原告车辆所投保的保险公司经过实地查看后表示，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，根据相关保险条款拒绝赔偿。后经查，此围墙属武宁公司负责管理，倒塌的原因系管理不善造成。在了解情况后，武宁公司给出书面承诺，同意承担原告的修车费用和物价定损费用，但是对于原告车辆的折损费拒不赔偿。在这起事故中，青和公司没有尽到对车辆的管理责任，故也应承担责任。现依据其和武宁公司、青和公司的合同关系要求：1．两被告支付原告车辆修理费22 309元；2．两被告支付原告物价定损费720元；3．两被告支付原告车辆折损费 20 000元；4．两被告支付这起事故给原告造成的误工费、交通费1000元；5．两被告承担本案的诉讼费；6．两被告承担连带责任。

被告武宁公司辩称：原告陈书豪与武宁公司之间存在商品房买卖合同关系，武宁公司已经按照商品房买卖合同的约定向原告交付了经竣工验收合格的房屋及相关附属设施，不存在违约行为。围墙倒塌属于围墙之外他人土地上堆放的土堆因遭遇大暴雨倒塌而冲毁围墙，并非该围墙本身质量原因而倒塌，即武宁公司不存在任何违约行为，不承担责任。

被告青和公司辩称：其和原告陈书豪之间仅有一份停车服务协议，按该协议约定，其公司仅为陈书豪提供车辆管理服务所产生的秩序维护、卫生、环境保洁、停车服务，小区的楼盘、公共设施的产权均不属于其公司所有，故要其公司赔偿没有法律依据。

南京市江宁区人民法院一审查明：

原告陈书豪购买了被告武宁公司开发的位于南京市江宁区天元中路武夷绿洲小区观竹苑24幢906室房屋，并于2009年 7月取得房屋的所有权证，现观竹苑已封园。武宁公司于2009年7月27日和被告青和公司签订了一份武夷绿洲前期物业服务合同，约定青和公司对武夷绿洲小区提供前期物业管理服务。双方还约定，青和公司对武夷绿洲小区物业共用部位进行维修养护。2010年12月，青和公司与陈书豪签订了一份停车服务协议，约定将小区地面 105号车位交由陈书豪停车。2011年6月 24日、25日本区大雨，同年6月25日上午，陈书豪停车位旁围墙外堆放的泥土坍塌，致围墙倒塌，压坏了陈书豪的苏 A856S3车辆。陈书豪的车辆被压坏后，产生维修费用20 654元、定损费720元。 2011年11月，陈书豪诉至法院。法院在审理过程中，经陈书豪申请，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对车辆苏 A856S3的折损情况进行鉴定评估，经鉴定，该车在2011年6月25日的贬值损失鉴证价格为9770元。

本案在审理过程中，原告陈书豪向两被告主张了误工费、交通费1000元、汽车配件费559．83元、汽车美容费1000元。就误工费其仅提供了工资表，但工资表中无法反映其因误工产生的损失；就交通费其仅提供了四张打车费的发票，但未证明打车的用途；就汽车配件费、美容费其仅提供了发票，未提供证据证明该费用的产生系 2011年6月25日车辆损坏所致。

南京市江宁区人民法院一审认为：

被告青和公司在因第三人侵权致原告陈书豪车辆受损，陈书豪选择合同之诉，要求其赔偿损失时，应承担违约责任。其理由如下：

一、致原告陈书豪车辆受损的原因，是被告青和公司对按约应由其管理的小区共用部分(围墙)管理不善所致。按照一般情况及本案中青和公司与武宁公司的前期物业服务合同，青和公司对小区的共用部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责(有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外)，而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的，而小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。

二、被告青和公司对小区的共同部分--围墙的管理不善，体现在对围墙没有进行日常的保养和维护。从本案的案情来看，围墙倒塌系墙外堆土过多、雨天倒塌所致。而按案件实际情况，并不是土刚刚堆好，就遇雨倒塌，也就是说，只要青和公司按照合同的约定，对围墙进行日常保养维护，是能够发现并消除安全隐患的，也就能够避免陈书豪的车辆受损。

三、被告青和公司辩称其只对停车位的秩序进行管理，对停车位的安全只有一般人的注意义务，故不同意承担违约责任，法院认为，物业服务企业在第三人对小区共用部分侵权致业主财产受损的免责事由只能是在按合同履行了物业服务的义务后，对第三人实施的侵权行为不可预知也不可控制。可预知的或可控制的第三人侵权是小区共用部分的安全隐患，物业服务企业有义务消除该隐患，由此产生的费用可由第三人负担。

对于原告陈书豪的车辆受损后的价值贬损，法院经审理认为被告青和公司应当赔偿。所谓价值贬损，既指价值较大的财物在受损后，虽经修复，与原物相比，不仅客观价值有所降低，在人们心理上价值的降低，后一种价值的降低，虽系人们主观心理上的降低，但在财物所有权人实现该财物的价值时(比如出售)，是客观存在的，根据违约责任的理论，合同一方当事人在违约时，首先考虑应当承担的责任是恢复原状，而对于财物来说，恢复原状显然不是仅指恢复财物的原来物理上的形状，肯定包括恢复财物原来的价值，故青和公司应当赔偿陈书豪车辆价值贬损的损失。

此外，法院还认为，被告武宁公司作为商品房的出卖人，在出售商品房并转移房屋所有权商品房小区已经封园后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋的买受人原告陈书豪的义务已履行完毕。综上，对陈书豪要求武宁公司赔偿其损失的诉讼请求，法院不予支持。对陈书豪要求被告青和公司赔偿其损失的诉讼请求，予以支持。陈书豪主张的车辆维修费20 654元、定损费 720元，有车辆损失鉴定清单、定损费票据等证据印证，法院予以采信。其主张的车辆配件费、汽车美容费、误工费、交通费，因无充分证据证明系车辆受损所致，法院不予支持。对其主张的车辆折损费20 000元，因车辆贬值损失价格鉴证价格为9770元，故部分予以支持。

据此，南京市江宁区人民法院于2012年3月22日判决：

一、被告青和公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告陈书豪车辆维修费20 654元、定损费720元、车辆折损费9770元，合计31 144元。

二、驳回原告陈书豪的其他诉讼请求。

青和公司不服一审判决，向南京市中级人民法院上诉称：1．陈书豪与青和公司之间建立的仅为物业服务合同法律关系，根据《物业管理条例》第四十七条的规定，这一注意义务为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，青和公司承担的只是一般人的注意义务，即物业公司对小区及停车场只需尽到基本的安全义务；2．围墙倒塌造成车辆损失的原因并未查清，一审判决认定小区围墙外堆有泥土，2011年6月25日大雨致围墙倒塌并无事实依据，即便是上述原因，青和公司也只是管理不到位，只应承担很小的责任，而不应承担全部责任。故应当依法撤销一审判决，依法改判青和公司不承担赔偿责任，诉讼费用由陈书豪承担。

被上诉人陈书豪辩称：一审法院判决有事实和法律依据，上诉人青和公司提出的《物业管理条例》中的规定与青和公司负有养护义务并不矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

被上诉人武宁公司辩称：1．武宁公司已经完全履行了其与被上诉人陈书豪约定的商品房买卖合同中的义务，不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任，一审法院判决驳回陈书豪要求武宁公司赔偿其损失的诉讼请求正确；2．武宁公司已经将涉案小区委托给上诉人青和公司提供物业管理和服务，对小区提供物业管理和服务的责任主体为青和公司，武宁公司不应承担因小区物业服务问题而产生的责任：3．一审判决驳回陈书豪要求武宁公司向其承担赔偿责任的诉讼请求，陈书豪并未就此提出上诉。综上，请法院维持一审判决驳回陈书豪要求武宁公司向其承担赔偿责任诉讼请求的判项。

南京市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

南京市中级人民法院二审认为：

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案一审中，被上诉人陈书豪选择合同之诉，故本案应为物业服务合同纠纷。被上诉人武宁公司与上诉人青和公司签订的前期物业服务合同合法有效，当事人应当履行合同中约定的权利义务。根据该合同的约定，青和公司负责物业共用部分的维修养护。陈书豪的车辆停放在青和公司提供的车位上，被倒塌的围墙致损，青和公司未尽到维修养护义务，应当承担赔偿责任。综上，青和公司的上诉请求与理由均不能成立，不予支持。

据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2012年6月19日作出判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。