下面同志们看第三章，合同的效力。第44条规定："依法成立的合同，自成立时生效。"合同成立就生效，这是一般的规则。例外规定在第二款，"法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定"。现在着重是如何理解第二款。这一款是一个特殊的规则，一般的合同依法成立就生效，但是有一些重要的合同、一些例外的情况是法律、行政法规特别要求办理某种手续的。这里所说的"批准、登记等手续"是法律规定的合同生效的一个特殊的要件。例如中外合资、合作的合同应该经过主管部门批准才生效。这个批准、登记绝不能混同于合同生效之后的产权过户。买卖合同成立生效以后，按法律的要求应该办理产权过户。产权过户是合同生效以后的结果，合同生效以后才产生履行的义务，履行合同的义务包括向房屋登记机关办理产权过户，产权过户的登记手续不是针对合同生效，而是针对产权变动。我们现在有的法院混淆了合同生效与产权过户。合同成立生效以后没有办理产权过户，就说合同无效，与此类似，抵押合同生效以后没有办理抵押权登记，就说抵押合同无效。这是混淆了因和果。买卖合同、抵押合同生效是原因，产权过户、抵押权产生是结果，因为没有结果我们就否定原因，这在逻辑上是矛盾的。某个地方法院审理过这样一个案件，张三把房屋转让给李四，李四又把它转让给王五，转让已经经过了10年，房子都拆掉了，拆迁部门分给王五一套新房子，这个时候张三向法院起诉，说这两个合同应该无效，理由是没有办产权过户，产权证还在张三手里。法院居然认定两个合同无效，让张三把价款退给李四，李四把房款退给王五，王五把新分的房子转交给张三。同志们看，10年以后标的物都已经消灭了，这样还来否定合同的效力，搞所谓的恢复原状，就给奸诈的出卖人造成了可乘之机，让诚实的买受人遭受了损害。问题就出在把产权过户混淆于合同生效。现在我们的立法要纠正这种不适当的实践，从两个方面来解决它，第一个方面，法律上规定这些批准、登记手续是指合同生效的，使它明确，不包括产权过户这样的登记手续。第二，在买卖合同一章，第135条关于出卖人的义务当中规定"出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务"。这里所说的"转移标的物所有权的义务"在房屋买卖合同就是办产权过户。135条规定办产权过户是出卖人的义务。房屋买卖合同履行了，没有办产权过户，应该怎么解决？买受人可以起诉到法院，要求法院判决出卖人补办产权过户的手续，如果因为种种原因产权过户手续已经办不了了，就应该追究出卖人的违约责任。同时为了解决这个问题，在正在起草的物权法当中也有专门的规定，根据物权法草案上的规定，房屋买卖合同自成立生效，所有权自登记移转，如果没有登记所有权不移转，合同照样生效。物权法还规定，设立抵押权的合同自成立生效，抵押权自登记设定，不登记只是抵押权不产生，抵押合同的效力不受影响，可以要求抵押人补办抵押登记，如果办不了，可以追究他的违约责任。第44条第2款还有一个问题需要注意，就是这里讲到了法律和行政法规。这里必须明确，法律是指全国人大和人大常委会制定的法律，行政法规是指国务院依据行政立法权所制定的法规，不包括部委的规章和地方的法规在内。这一点不仅是44条第2款，本法的77条第2款以及87条等所提到的法律和行政法规都是把部委的规章和地方的法规排除在外的。关于44条第2款还有一点需要说明的，就是当事人没有依照法律、行政法规办理批准、登记等手续的，其结果是合同不生效，那么合同不生效是不是构成违反法律呢？不构成。这与52条第5种情况规定的违反法律不同，52条第5种情况讲的是合同违法，合同违法可能使当事人遭受行政制裁。但是没有按照44条第2款办理手续的，不构成违法，只构成合同无效，这是要加以区分的。
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