刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案

刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案

——商品房上存在多重权利负担如何解决

【基本案情】

案涉小区开发商为某地产公司，施工方为案外人某建筑公司，因某地产公司欠付某建筑公司工程款，某地产公司与某建筑公司商议，由某建筑公司员工购买该项目部分房屋，购房款由某建筑公司掌管，直接冲抵某地产公司欠付的工程款。刘某等43名购房人系某建筑公司员工。

以刘某案为例，2015年9月10日，刘某与某地产公司签订《房屋预定书》，并预付购房款29万元。2016年12月，某地产公司通知刘某等43名购房人解除预定合同，刘某不同意，遂提出诉前保全申请，一审法院对诉争房屋进行了查封，且系首次查封。此后，因某地产公司涉及其他纠纷，诉争房屋又被进行了第二、第三手查封。

另外，2015年9月18日，某地产公司与某银行签订《最高额抵押合同》，将案涉小区1-4号楼抵押给某银行并办理了抵押登记。后又以同样方式抵押了其他几栋楼。2019年10月18日，案涉小区办理了《商品房交付许可证》，现已具备交付条件。刘某向一审法院起诉请求：

1.判令某地产公司和某银行涂销案涉房屋的抵押登记；

2.判令某地产公司交付刘某所购房屋并办理产权过户手续；

3.本案的诉讼费用、财产保全费、保险担保费由某地产公司和某银行承担。

诉讼同时，刘某申请对诉争房屋进行查封，一审法院依法对诉争房屋进行轮候查封在第四手。审理期间，刘某将房屋尾款68万元交至一审法院保管款账户。其余购房人除全款买房的8户外，其余35户均交付尾款至一审法院。

【裁判结果】

虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之内。而刘某作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。

根据《九民会议纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上已经优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保护，其他在先查封应予解封。现刘某已将剩余房款68万元交至一审法院保管款账户，该款性质属于某地产公司案涉房屋应收房款的尾款，因此某地产公司应交付案涉房屋并过户。

二审诉讼期间，三方当事人达成一致意见，同意将刘某交至一审法院保管的案涉房屋尾款68万元给付某银行，某银行收款后五日内办理注销抵押权手续，某地产公司协助配合办理房屋产权过户手续，法院照准。遂判决支持刘某等43名购房人涂销抵押登记、交付房屋并过户的请求。

【典型意义】

本案具有持续时间长、诉讼频次高、案涉人数多、社会影响大的特点，案件审理难度很大。二审法院审理期间，经过分级多次研讨，对该类案件形成了较为成熟的做法，在今后审理其他类似案件时具有较强指导和借鉴意义。

首先，加大调解力度，彰显法律温度。通过专人联系、多人接待、多次调解的方式，使该系列案件在判决前，某地产公司配合刘某等43名购房人先行交付了房屋，购房人平复了五年来迫切得到房屋的情绪，解决了群众关切的民生问题，为后续案件审理打下坚实基础，也为今后类似涉众型案件的审理提供了典型的借鉴思路。

其次，创新解决方式，促成各方共识。在涉案房屋第一手查封的障碍消除后，按照正常程序还需要进行解除第二、第三手查封的诉讼，但是二审法院创新解决方式，促成三方当事人达成一致意见，同意将购房人的房屋尾款给付某银行，收款后由某银行注销抵押权，而后某地产公司办理房屋过户，避免了旷日持久的诉讼，大大减轻了当事人的诉累。

最后，法院担当作为，为民排忧解难。本案涉及的法律障碍有已登记的抵押权在先、多手查封重叠交织的法律适用难，还有购房人多年情绪累积等的不断信访压力，二审法院在依法裁判确保法律效果的前提下，将司法为民向前延伸一步，为群众办实事，成功化解了涉众型诉讼可能引发的社会不稳定风险，有效实现了案件审理政治效果、法律效果和社会效果的有机统一，赢得了各方满意的效果。

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